Autor: admin

Después de todos los trámites ya examinados en la Operación Casa, hemos llegado al final: la entrega de la casa. Si hemos realizado concienzudamente todos los pasos, este final no debería presentar ningún inconveniente o al menos, no deberíamos encontrarnos con sorpresas.

En derecho, la entrega de la propiedad tiene dos partes: la jurídica propiamente tal y la material. Examinaremos brevemente ambas, para prepararte para este momento.

Entregar jurídicamente una propiedad

Anteriormente examinamos que la obligación principal del vendedor es dar la propiedad. Jurídicamente, esta prestación se cumple mediante la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, cuyo resultado será indicar que, la propiedad objeto del contrato de compraventa, ahora pertenece al comprador.

En este sentido, el comprador debe estar muy atento, revisar que todas las cláusulas del contrato de compraventa estén correctamente señaladas en la inscripción. Todas ellas son sumamente importantes, porque un error en cualquiera de ellas puede causar problemas, tarde o temprano.

El error en el precio puede significar una fiscalización por parte del SII y el pago indebido de impuestos.

De haber un error en la inscripción, es necesario revisar si el error fue cometido por el Conservador de Bienes Raíces (lo que es muy raro) o por las partes en la escritura pública (lo más común).

Finalmente, ante el cumplimiento imperfecto del vendedor, este debiera enmendar la equivocación. De no querer hacerlo, el comprador tendría que demandarlo para que el Tribunal lo enmiende en su lugar.

Entrega material de la propiedad

Al recibir las llaves del inmueble, debemos distinguir si se ha comprado usado o nuevo: 

Entrega de inmueble nuevo

Al recibir un inmueble nuevo, el comprador debe ser sumamente exigente: todo debe lucir y funcionar a la perfección. Cualquier raya, desajuste, ruido, desnivel, falta de pintura, terminación, por mínimo que sea, debe ser denunciado de inmediato.

La industria inmobiliaria contempla una importante etapa de posventa que los clientes deben aprovechar. Si las observaciones del comprador son muy numerosas o de una entidad grande, usualmente comienza la presión hacia el cliente de firmar “el acta de entrega”. Esta acta NO DEBIERA SER FIRMADA hasta la completa satisfacción del trabajo realizado por la empresa. Y si eso significa que la entrega debe ser pospuesta hasta que los defectos o desperfectos sean solucionados, como el cambio completo del piso o un nuevo retrete, ello no debiera llevar a quien ha esperado tantos años, a desesperar y firmar lo que le pongan encima.

Entrega de inmueble usado

Muy distinta es la situación de la compra de algo usado, pues usualmente, en las escrituras de compraventa respectivas, se agrega una cláusula, según la cual el comprador compra “como está”. Por ello, es vital que previamente a su firma, el comprador se haya percatado, incluso con 

Comentarios finales

La entrega del inmueble es el fin de un largo camino, en el cual hay que seguir poniendo atención, ya no a cosas grandes, sino a detalles: un nombre, una cifra, una terminación, un desnivel. Cualquier pequeño error puede costar caro, tarde o temprano. Nuestra recomendación es armarse de paciencia, revisar documentos y aparatos con lupa y relajarse solo una vez que todo esté en un bello orden.

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Claudio Albornoz V.

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Las instrucciones notariales es un documento en los cuales, derechamente, se contradice a la escritura pública, con el fin que esta tenga apariencia de negocio finiquitado. Como su nombre lo indica, este documento, que no es escrita pública, se realiza ante un notario y los aspectos más importantes en los cuales se deja a la escritura, como mentirosa, son:

De interés del vendedor: pago del precio

En la escritura, las partes afirman:

“Las partes declaran íntegramente pagado el precio de la compraventa y renuncian expresamente a las acciones resolutorias que pudieren emanar del contrato de compraventa contenido en este instrumento”.

Esto es, como dijimos: FALSO.

En una compraventa de bien raíz, usualmente financiada por una institución financiera, el precio jamás se paga al momento de firmar la escritura. Entonces, ¿cuándo recibe el vendedor su dinero?

Esto estipula la instrucción notarial: el precio acordado será pagado al momento en que en el Conservador de Bienes Raíces se inscriba lo siguiente:

Registro de Propiedad: inmueble a nombre del comprador

Registro de Prohibiciones: prohibición de enajenar sin permiso del banco

Registro de Hipotecas: hipoteca de primer grado a favor del banco (y reglamento de copropiedad).

En términos concretos, esto se materializa en certificados, en copias y resúmenes de lo escrito en los libros del Conservador, los cuales serán exhibidos por el vendedor en la notaría, lo que le dará derecho a retirar los vale vista o cheques donde conste el pago.

¿Por qué todo esto? Recordemos que la inscripción en el Registro de Propiedad es la forma en la cual se cumple la principal prestación a la cual el vendedor se comprometió en la compraventa. 

Las otras inscripciones, en cambio, son en cumplimiento de otros pactos y contratos, pero no entre comprador y vendedor, sino entre comprador y entidad financiera.

De interés del comprador: entrega de la propiedad

Como contrapartida a lo anterior, naturalmente, si el vendedor no ha recibido el dinero por la venta, usualmente no entregará el inmueble objeto del contrato y usará este tiempo, idealmente, para irse de la casa, si se trata de un usado. En la escritura de compraventa redactada por el banco, las partes indican lo siguiente:

“El comprador, declara haber recibido materialmente y a su entera conformidad la propiedad objeto del presente contrato.”

Esto también es FALSO.

Lo usual es que la entrega se supedite a lo anterior: el pago del precio. Recién cuando el vendedor reciba el dinero, entregará las llaves de la propiedad. 

Es importante indicar que, dentro de este embrollo, la parte más frágil es la compradora, puesto que el cumplimiento de la inscripción, a menos que haya fraude o un error muy grave, está asegurado y depende de terceros. En cambio, la entrega de las llaves depende de la pura voluntad del vendedor, el cual, se ha visto que puede llegar a ofrecer muchas excusas, en especial cuando se trata de un inmueble usado: reparaciones pendientes o, lo más grave, que él mismo no tiene adónde irse.

Para finalizar, indicamos que algunas inmobiliarias han sido más amables con los compradores y entregan las unidades con tan solo la firma de la escritura. Ese es un aspecto importante de la negociación que podría quedar plasmado, por ejemplo, en la promesa de compraventa.

Comentarios finales

En la escritura de compraventa, crédito, hipoteca, etc, se miente, porque el banco así lo exige. Frente a eso, para lidiar con esas falsedades, se utiliza un documento de menor rango, en el cual se expresa la realidad de las cosas que más interesan a las partes, vendedor y comprador,  siendo este la parte más vulnerable.

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Claudio Albornoz V.

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La inscripción de la escritura pública es un paso obligatorio para quién desea hacerse propietario de un inmueble. En este artículo, examinaremos brevemente la definición e importancia de la inscripción, la forma en la cual está se realiza y cuál es su contenido.

Definición e importancia de la inscripción

La inscripción es la forma en la cual se adquiere el dominio de los bienes raíces. En Chile, a diferencia de, por ejemplo, Estados Unidos, contamos con un sistema registral, es decir, confiamos en un ministro de fe, el registro de la propiedad de los bienes raíces. El nombre de este ministro de fe, es Conservador de Bienes Raíces.

Esto es sumamente importante, porque en nuestro país, es posible que una persona venda mediante escritura pública una misma propiedad a muchas personas. No obstante solo una de ellas podrá realizar la inscripción y hacerse propietaria.

En conclusión, no es la escritura de compraventa ni el Servicio de Impuestos Internos quien certifica la propiedad de un bien raíz este rol está en manos Solamente del conservador de bienes raíces

Formas de realizar la inscripción

Firmada por todos los intervinientes de todos los actos y contratos, además de insertar los documentos ya analizados en artículos anteriores, la notaría dará forma de escritura pública al borrador, mediante la asignación de un número de repertorio y la firma del notario, la cual hoy en día suele realizarse con firma electrónica avanzada.

Solo una vez obtenida la escritura pública, es posible realizar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, es decir a quién que tenga competencias sobre el territorio donde se ubica el inmueble.

Actualmente, cada vez más conservadores permiten la inscripción de las escrituras públicas en línea, ya sea mediante los sistemas de sus páginas web o enviándole la escritura pública con firma electrónica avanzada por correo electrónico. Por ende, si la escritura pública no ha sido firmada electrónicamente, el trámite necesariamente deberá realizarse en forma presencial.

Además de la escritura pública el conservador exigida que se acredite qué nos no hay deudas de impuesto territorial en el inmueble objeto de la inscripción.

Contenido de la inscripción

La inscripción es un resumen muy breve de la escritura, porque solo se refiere a la compraventa. Sus menciones son:

• Foja número y año
• Fecha de la inscripción 
• Nombre y Rut del dueño
• Si se trata de una mujer es posible que indique que actúa bajo el artículo 150 del código civil patrimonio reservado de la mujer casada
• Descripción del inmueble direc calle número parcela sitio o lote comuna
• Deslindes norte, sur, este y oeste de la propiedad
• Nombre del dueño anterior
• Fecha y notaría de la escritura pública de compraventa: 
• Precio y forma de pago
• Inscripción anterior foja número y año
• Rol y comuna del Servicio de Impuestos Internos

Otras inscripciones

Además de la inscripción en el Registro de Propiedad, también se realizarán inscripciones en los Registros de Hipotecas y de Gravámenes, ya que son contratos y cláusulas que tienen valor solo si están inscritas (aunque es discutible en el caso de la prohibición de enajenar).

Comentarios finales

Sin inscripción el comprador no se hace dueño Es fundamental que esté se resguarde de una eventual imposibilidad de inscribir es decir el pago de la compraventa no debe realizarse al momento de la firma de la escritura si no solo una vez qué la propiedad allá sido entregada y se encuentre inscrita a su nombre la forma de realizar eso es mediante las instrucciones notariales que realizaremos en nuestro próximo artículo

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Claudio Albornoz V.

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Una vez que ya hemos estudiado el borrador de escritura (o contratado a un abogado para que lo revise, dada su complejidad), ha llegado el momento mismo de la firma de la escritura. Recordamos nuestros artículos anteriores, para que no te dejes presionar en este delicado momento. 

La firma de la escritura es un proceso de varios pasos que detallaremos a continuación:

Trámite presencial

Aún no es posible firmar la escritura en forma electrónica. Algún día, sin duda, lo será. Por ende, el comprador debe asistir a la notaría para ello.

No obstante lo anterior, esto se puede subsanar de las siguientes maneras:

• Convenir con la notaría que vayan a tu lugar de preferencia a obtener la firma.
• Otorgar un poder (por escritura pública) para que alguien firme en tu lugar.

Trámites complementarios

Hoy el trámite es más complejo que simplemente estampar una firma: las notarías suelen solicitar lo siguiente del comprador:

• Huella digital
• Firma
• Exhibir el carnet de identidad
• Realizar la Declaración de vínculos con personas políticamente expuestas que exige la Unidad de Análisis Financiero

Pago del impuesto de timbres y estampillas

Si la compraventa es a plazo, es decir, no pagarás al contado el precio, tendrás que pagar el impuesto de timbres y estampillas. Este pago presenta las siguientes características:

• La tasa es de un 0,8%, a menos que hablemos de la compra de un DFL2, en cuyo caso la tasa del impuesto será de 0,2%.
• Se calcula solo sobre el monto del crédito
• Se paga directamente al notario, quien luego paga a la Tesorería General de la República.
• El pago se acompaña del llenado de un formulario.

Firma de las otras partes

Lo normal es que el comprador sea el primero en firmar. Las otras partes involucradas, recordemos, son:

• Vendedor (usualmente una inmobiliaria)
• Banco que financia al vendedor (sí, la Inmobiliaria pide préstamos para construir)
• Banco que financia al comprador

Estas partes, firmarán, en los próximos días, semanas o meses (en especial en verano).

Comentarios finales

¡No se deje apurar! Toda la Operación Casa es un proceso lento, pero en este punto, todos aquellos que han actuado pausadamente, banco y vendedor, apremian al comprador a que “revise” el borrador y firme cuánto antes, incluso con cambio de condiciones, en especial, la pérdida de la increíble tasa ya obtenida. Ante eso, primero que todo, recomendamos:

• Paños fríos, no dejarse presionar
• Revisar cuidadosamente la escritura
• Exigir todo documento necesario para revisar, incluidas:
  • Escrituras de personería de las partes.
  • Estudio de títulos (pagado y cargado en los gastos operacionales)
• Tener presente el plazo de la eventual promesa de compraventa (el cual es siempre difícil de contar porque el vendedor no suele enviar el documento que gatilla el inicio del plazo para firmar)
• Informar de las observaciones encontradas tanto al banco como al vendedor (si hay un plazo corriendo, este debería reiniciarse)
• Firma solo una vez que haya conformidad absoluta.

Una vez firmada por todas las partes la escritura, ¿ha terminado el proceso? De eso hablaremos en el siguiente tema: Inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces.

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Claudio Albornoz V.

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