Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores. En este artículo, mencionaremos los IMPUESTOS más relevantes en la escritura pública de compraventa. TIMBRES Y ESTAMPILLAS, IVA Y CONTRIBUCIONES.
Impuesto de Timbres y Estampillas
Conocido en la calle como el impuesto al crédito, es una molesta glosa que comienza a aparecer ya en las simulaciones bancarias. Pero, ¿en qué consiste, precisamente?
Primero que todo, reconozcamos que el nombre no ayuda mucho. ¿Quién usa timbres y estampillas hoy en día? En segundo lugar, es un impuesto tan complejo, que aparece en los mutuos de dinero, en las líneas de crédito y para los que peinan canas, el simple hecho de recibir un cheque.
Volviendo a nuestro tema: este impuesto grava la conjunción de dos elementos: un mutuo de dinero y su escrituración. Es decir, si en lugar de suscribir un mutuo con un banco, el comprador lo hace con su mamá (y no lo escrituran), no nacerá el hecho gravado, es decir, no nacerá la obligación de pagar el impuesto.
Por ende,
¿Cuánto se paga? Normalmente, un 0,8% del monto del crédito. Es decir, si en un inmueble de $120.000.000, pagas $20.000.000 al contado, el monto objeto del mutuo será de $100.000.000, por lo cual el impuesto será de $800.000.
¿Qué pasa en un DFL2? La tasa, sobre el departamento será de solo 0,2%. Este beneficio no alcanza al monto destinado a financiar el pago, ni del estacionamiento, ni de la bodega. Por ende, es importante que los montos de cada uno de los inmuebles esté identificado claramente, por separado.
IVA
El IVA grava la venta de inmuebles tan solo desde hace algunos años. Esta modificación es una de las razones por las cuales el negocio inmobiliario ha perdido las ganancias que tenía hace unos años, pues hoy es más caro comprar.
Partamos del principio: IVA, Impuesto al Valor Agregado, grava casi todas las transacciones de la vida: la compra de comida, vehículos, internet, Netflix. Hay muy pocas excepciones, como los servicios profesionales de médicos y abogados (¿por qué será?)
¿Qué quiere decir esto en los bienes raíces? Que alrededor de un 10% del valor del inmueble, financiado por el banco mediante el mutuo, corresponde solo a impuesto. Sí, estimado lector: sin darte cuenta, estás pagando un montón de impuestos.
Te cuento unos detalles más: el IVA afecta solo a la construcción, no al terreno. Por ende, entre dos inmuebles del mismo valor, se pagará más impuesto por aquel ubicado en un terreno más barato. Esto será relevante por lo que te contaremos en el futuro y ciertamente debería influir en tu decisión de inversión.
Por el momento, diremos solamente que la mención más relevante del IVA concierne al vendedor, el cual deberá declarar en la escritura si la compraventa está afecta o no. ¿Por qué esta declaración? Porque no todas las ventas están gravadas con IVA, sino solo las realizadas por personas, naturales o jurídicas, que se dediquen habitualmente a vender inmuebles.
Entonces, si en tu próxima compraventa, como vendedor, ves esta cláusula al final de la escritura, y si consideras que no eres vendedor habitual, firma tranquilo. Si estás comprando, ten la tranquilidad que esto se refiere solamente al vendedor.
Contribuciones o Impuesto Territorial
Culminamos este artículo indicando que, al momento de la firma de la escritura o de la inscripción, se deberá acreditar que el inmueble objeto de la compraventa no tiene deuda de impuesto territorial. Esto se obtiene muy fácilmente en el sitio web de la Tesorería General de la República.
Este detalle es menor pero importantísimo por las siguientes razones:
- Las deudas de impuesto territorial persiguen al bien.
- Es posible que el vendedor nunca haya pagado el impuesto y la deuda sea millonaria.
- El Conservador de Bienes Raíces no inscribirá el traspaso si existe deuda.
Si existe deuda, tengo una sugerencia muy sencilla: sigue adelante con la operación, descontando la deuda del precio, y pagando la deuda a la Tesorería General de la República.
¡Me encanta leer sus comentarios! Nos leemos a la próxima.
SOMOS ROBLE CHILENO, CREZCAMOS JUNTOS.
Claudio Albornoz – Abogado
