Operación Casa: La Elección

Una vez que hemos decidido embarcarnos en la Operación Casa, es tiempo de elegir. Recorreremos las preguntas básicas de la vida, para ayudarnos a navegar en este profundo y a veces tormentoso mar. A continuación, examinaremos algunos de los aspectos a considerar para elegir un inmueble.

Vivienda

Esta es, quizás, la compra de inmueble más sensible, porque esta elección nos acompañará, para bien o para mal, por muchos años.

Jurídicamente, hay beneficios que, de acuerdo a la tendencia actual, se aplicarán solamente a este tipo de inmuebles:

  • Subsidio habitacional
  • Rebaja al impuesto global complementario por el crédito hipotecario que beneficie la compra.
  • Rebaja al impuesto de timbres y estampillas.
  • DFL 2, tristemente.
  • Si pensamos en herencia, los herederos tendrían beneficios por una única vivienda (de los padres, queremos decir).

También debemos considerar el tamaño de la familia, la ubicación dentro del país, dentro de la ciudad, el precio, el pie, el crédito, si lo compraremos en pareja, qué pasaría en un eventual divorcio y/o liquidación de sociedad conyugal.

Segunda vivienda

Ya hemos analizado los problemas de la segunda vivienda en zona rural. Ahora bien, en zona urbana, ya sea ciudades o balnearios, estos problemas estarían ausentes.

Ubicación

Urbana

La zona urbana es, por lejos, aquella en la cual se hace la mayor cantidad de negocios de bienes raíces, ya que, de partida, se pueden vender unidades tan pequeñas como un estacionamiento de 3*6 metros, que se encuentra abajo y arriba de otro igual, algo, por regla general, naturalmente, no se puede realizar en la zona rural, destinada a actividades que requieren grandes extensiones de terreno.

La zona urbana es más líquida, dinámica, a menor escala, habita más gente. Es decir, hay más flexibilidad de negocios y de usos que se pueden generar sobre un mismo terreno, sobre todo si añadimos el factor de la construcción en altura.

Rural

Como ya lo hemos indicado, los negocios rurales, son complejos legalmente, lo que es muy ignorado por quienes ingresan a dicho negocio o las personas que se encuentran como dueñas de un terreno. Por ejemplo, los herederos de un inmueble pueden toparse con serios inconvenientes o derechamente, la imposibilidad, de subdividir su propiedad.

En la zona rural, entonces, se apuesta por la plusvalía, de dos maneras:

  • Comprar y esperar un tiempo a que la zona se haga más atractiva.
  • Comprar grandes extensiones a precio bajo y vender unidades más pequeñas a precio alto. Este es el negocio que hoy en día se encuentra en peligro.

Una mención especial sobre la operación de parcelas: son terreno fértil para el engaño, la informalidad y la irregularidad, las cuales siempre afectarán al comprador desinformado. 

Grado de administración requerida

La posesión de ciertos inmuebles trae muchas más responsabilidades y restricciones que otros. Por ejemplo, comprar un departamento significará obedecer el reglamento de copropiedad  (¿sé de qué se trata, lo he leído?), con todas sus cargas y prohibiciones, que pueden atentar contra mi proyecto de vida. Al contrario, una casa en una calle no trae ninguna de esas complicaciones, pero tampoco tendré seguridad de un conserje o un salón de eventos.

Por otro lado, un terreno puede estar desocupado sin requerir intervención alguna, a diferencia de un bien raíz habitacional o un local comercial.

Deseamos oír tus comentarios y saber si deseas que escriba sobre algún tema en particular.

Inversión

Los criterios de la elección son abundantes y aquí enlistamos solamente algunos:

  • Horizonte de inversión: largo o corto plazo
  • Solo o en sociedad
  • Chile o el extranjero
  • Ocupación principal o accesoria
  • Flujo de caja
  • Liquidez
  • Intervención en el negocio
  • Con financiamiento propio o externo
  • Estructura tributaria

De la inversión nos ocuparemos en un siguiente artículo- live.

Que Dios nos bendiga

Claudio Albornoz V. Abogado Tributario

Operación Casa: “La Decisión”

En este artículo haremos algo muy especial: conversaremos con Elías Sánchez, psicólogo, para presentar una visión conjunta entre los diversos aspectos que implica una decisión.

Decidir es un proceso…

¿Qué es una decisión?

Elías Sánchez: Es el resultado de un proceso mental cognitivo de una persona o un grupo. Este involucra la determinación o certeza de que lo que se elige, es la mejor opción, producto a sus beneficios o resultados.

¿Cuáles son las emociones usualmente involucradas al tomar una decisión?

Elías Sánchez: Las decisiones están mediadas por las emociones, pero no son las que condicionan la toma de decisión. La toma de decisiones es un proceso (deseablemente) del razonamiento, con el propósito de elegir una solución para un problema determinado. Cuando una persona toma decisiones solo desde lo emocional, en realidad no ha elegido, ha reaccionado ante un contexto específico. Las emociones son respuestas automáticas a ciertos contextos para poder lograr una adaptación adecuada, pero sin necesidad de ser mediados por la cognición. Ahora, siempre ante una elección vamos a tener una respuesta emocional, como la tristeza, el miedo, la angustia y la euforia, entre otros. Estos estados emocionales pueden cambiar o distorsionar nuestra percepción de la realidad, por lo tanto, se sugiere tomar decisiones cuando volvemos a un estado de calma o reposo.

Claudio Albornoz: Al introducir nuestra serie de Artículos “Operación Casa”, repasamos que “la casa o casas propias, como cualquier sueño, no son sencillas de lograr, ni aún en las mejores condiciones”. ¿Cómo podemos tomar una decisión si hay tantos factores que no conocemos, dependen de terceros, siendo muy probable que nos equivoquemos?

Elías Sánchez: Cuando tenemos que tomar decisiones en un contexto nuevo, siempre se sugiere que pidamos ayuda a personas con experiencia o con formación profesional. Si nos exponemos a situaciones nuevas, sin contar con estas ayudas, nos expondremos a  estados emocionales que pueden perjudicar nuestra elección. Por ejemplo, el miedo, y las consecuencias negativas de la decisión, o un gran estado de estrés, debido a la  importancia a nivel económico o familiar de la elección.

Reiteramos, confiar en un profesional o alguien con experiencia, va a traer calma y serenidad para elegir de forma racional.

¿Cómo podemos evitar el pánico y concretar una decisión?

Elías Sánchez: El pánico es una respuesta de desborde emocional. Por lo general se da en contextos donde la amenaza a la integridad física o emocional es muy grave. Es un mecanismo de supervivencia innato. El problema es cuando las personas son condicionadas desde pequeño, a sobrerreaccionar por situaciones, que en la realidad no ponen en riesgo la vida o un daño grave.  

Cuando una persona cae en pánico ante una elección, es posible que el estado emocional de las persona esté considerablemente afectada. Este debilitamiento “emocional” puede ser producido por varios factores. Uno de ellos es el nivel de autoestima o confianza. Es decir, un bajo nivel de confianza en sus propias capacidades para tomar decisiones, repercuten en una sensación de que sus elecciones siempre están mal. Esto es fruto de una niñez, que permanentemente fue interrumpida en sus decisiones con críticas o con sobreprotección. Ante este contexto, la persona en ocasiones prefiere que decidan otros, o queda sujeto a la manipulación y al engaño.

Otro contexto, al otro extremo, son los que tienen un perfil más egocéntrico, que sobreestima sus capacidades, y no logra tomar decisiones, debido a que desea todos los beneficios de la elección, pero no está dispuesto a ceder o pagar el costo de sus elecciones.

Claudio Albornoz: ¿Cuál es el rol de la información? ¿Es cierto que mientras más información financiera, legal, comercial, de plusvalía, etc, tomaré una mejor decisión?

Elías Sánchez: En este tiempo (era de la información), no es sabio la sobresaturación de información. Es mejor abogar por una información de calidad, que nos direccione a resolver de mejor forma, con las alternativas que mejor se acomode a nuestro perfil y necesidades personales. 

Claudio Albornoz: Entonces, ¿cuál tendría que ser la información máxima que deberíamos recopilar, con el fin de no ahogarnos en un mar de información?

Elías Sánchez: No se debe caer en el criterio de cantidad, sino de calidad, y de cómo esta puede suplir nuestras necesidades específicas. 

Las decisiones son un proceso del pensamiento, no de la emoción. puedes tener dos estilos de pensamientos, la racionalidad versus la intuición o creatividad. Los racionales usan la lógica y el análisis sistemático de la información, y las creativas usan una perspectiva intuitiva, abarcando aspectos más amplios de la lógica, como el pensamiento analógico o creativo. 

Pero esto no es garantía de éxito. También existen sesgos en el pensamiento que nos pueden llevar a tomar decisiones no beneficiosas. Por ejemplo el Sesgo de confirmación, el sesgo de pensamiento de grupo.

¿Cuáles son las consecuencias emocionales de una buena y una mala decisión?

Elías Sánchez: En términos psicológicos no existirían buenas o malas decisiones, el problema sería no tener la capacidad de tomar decisiones. El proceso de toma de decisiones es un camino de aprendizajes, de experiencias positivas y negativas. EL problema sería la incapacidad de decidir, ya sea por el miedo a asumir la responsabilidad, la cantidad de información que no nos  permite asumir la incertidumbre de la opción correcta, la baja autoestima que nos nos permite confiar en nosotros mismos o la dificultad de manejar el estrés por lo importante de la elección.

Deseamos oír tus comentarios y saber si deseas que escriba sobre algún tema en particular.

Que Dios nos bendiga.

Elías Sánchez, Psicólogo

Claudio Albornoz V., Abogado Tributario

Reforma tributaria parte 3: Nuevos estímulos para el Negocio Inmobiliario

Luego de la derrota del gobierno en el plebiscito del 4 de septiembre de 2022, nuevas demandas políticas afectan la reforma tributaria, además de las presiones económicas de un año de bajo crecimiento y alta inflación.

Por ello, el gobierno, ha propuesto las siguientes medidas pro crecimiento relacionadas con los inmuebles:

Depreciación semi instantánea durante el año 2023

Se abrirá un plazo extraordinario de depreciación semi instantánea por todo el año 2023, similar al llevado a cabo en la reforma tributaria del año 2020. Esto implica que el 50% del monto de las inversiones en activo fijo que se lleven a cabo durante 2023 en nuevos proyectos de inversión podrán serán reconocidas inmediatamente como gasto para el cálculo de la renta líquida imponible, mientras que el 50% restante contará con depreciación acelerada.

Comentario:

Este mecanismo beneficiará mucho al empresario individual, porque le permitirá postergar el impuesto de primera categoría. Al ser un mecanismo transitorio, será un incentivo para que inversiones que podrían haber sido pospuestas, se lleven a cabo durante el año 2023.

Eliminación a cambios en tributación de contratos de leasing

Se reestablece el tratamiento tributario de los contratos de leasing derogando la medida incluida en la ley Nº 21.420 de 2022. De esta forma, el arrendatario continuará rebajando como gasto deducible las cuotas pagadas o devengadas dentro del ejercicio y el arrendador tendrá la posibilidad de depreciar aquellos bienes que estén registrados como activo.

Comentario:

Se fomenta una actividad utilizada por todo tipo de empresas, que permiten acceder al financiamiento de todo tipo de bienes tales como inmuebles, maquinaria, vehículos de transportes, entre otros.

Garantía estatal en financiamiento del 10% del pie del crédito hipotecario para la adquisición de la primera vivienda nueva

Los bancos podrían otorgar financiamiento al 90%, sin costos adicionales por provisiones para cubrir el riesgo del crédito. Esto significaría, además, menores exigencias de ahorro y un mayor dinamismo en el mercado inmobiliario. La solución referida se ajusta a lo que contempla el Decreto Supremo N°1/2011, que aprueba el Reglamento del Sistema Integrado de Subsidio Habitacional, mediante una “garantía estatal de remate”.

Comentarios:

Es una medida económica, no tributaria, dirigida a propietarios, no inversionistas.

Cobertura de hasta 100% del financiamiento de la compra de viviendas nuevas, en caso de remate del inmueble

Los beneficiarios de esta medida corresponden a deudores que aplican subsidios del DS 01 y DS 19 del tramo 3, viviendas sobre UF 1.600, un stock de aproximadamente 40.000 deudores (la cartera total actual es del orden de 200.000 deudores), y un flujo anual de 4.000 deudores. Una idea de que el costo de esta medida es marginal lo da el número de remates, que durante los años 2020 y 2021 fueron 1 cada año y en lo que va de 2022 sólo se han registrado 5 operaciones de este tipo.

En el año 2021 se entregaron 23.994 subsidios del DS 01 y DS 19 del tramo 3. Para determinar el potencial impacto de la reducción del pie de 20% a 10%, se estima la elasticidad de la demanda de subsidios a la variación del pie. Con base a esta se determina que en un año se entregarían 9.999 unidades de subsidio adicionales (41% de crecimiento en relación a 2021). Asumiendo, adicionalmente, un precio promedio de las viviendas de 2.000 UF, esta política determinaría una mayor inversión en torno a US$ 798 millones.

Comentarios:

Es una medida económica, no tributaria, dirigida a propietarios, no inversionistas. Es interesante expandir el beneficio de subsidio a las viviendas rematadas. Esta medida debe ir acompañada con otras que faciliten el uso efectivo de las viviendas, puesto que las adquisición de inmuebles en remate muchas veces es seguida de juicios para sacar a las personas que ocupan, ilegítimamente, aquellos bienes raíces.

¿Es suficiente?

Estimamos que no, porque la reforma tributaria afecta al negocio inmobiliario en muchos sentidos. Por ende, si bien las medidas anteriores son deseables, distan con mucho de equipararse al perjuicio propuesto.

¿Necesitas asesoría frente a estos posibles cambios? Queremos oírte! Somos Roble Chileno, crezcamos juntos.

Claudio Albornoz V.

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Operación Casa 2022

¡Todos soñamos con la casa propia!

Es innegable. Todos soñamos con la casa propia. Durante el año 2022, la casa propia fue un campo de batalla más respecto a la propuesta de Constitución ofrecida por la Convención Constituyente.

La casa, el departamento, la parcela, representa la base de nuestra seguridad, porque nos acoge a diario, el fin de semana, en las vacaciones o es un ingreso extra cuando nos atrevemos a invertir.

La casa o casas propias, como cualquier sueño, no son sencillas de lograr, ni aún en las mejores condiciones. Son tantos los pasos, personajes, documentos y, por supuesto, dinero involucrados, que pareciera imposible hacerlo todo sin cometer errores de buena fe o, peor, ser engañados.

Ya con 3 años de experiencia, lanzaremos la segunda edición de la Operación Casa, para guiar a todos nuestros clientes en esta linda (pero ardua) aventura.

La Operación Casa

Definimos la Operación Casa como el camino que debemos recorrer para concretar cualquiera de los sueños que tengamos con un inmueble: compra para vivir, segunda vivienda, inversión, en zona urbana o rural.

Como toda operación o camino, esta significará muchos pasos, obstáculos, desvíos y retrocesos, entre los cuales se encuentran los siguientes:

  • Decisión sobre un inmueble
  • Elección de inmueble y su utilidad
  • Oferta hacia la contraparte
  • Promesa de compraventa
  • Estudio de títulos
  • Escritura
  • Lazos familiares
  • Impuestos
  • Principales obstáculos o impedimentos
  • Financiación
  • Conservador de Bienes Raíces
  • Entrega

Como puedes ver, la Operación Casa y nosotros explicaremos estos pasos u obstáculos, tanto al inversionista inmobiliario como a aquel que pretende dar sus primeros pasos.

Advertencia

Transitar por este camino, sin tomar en cuenta lo que contaremos, te traerá muchos dolores de cabeza y podrías ver frustrado tu sueño. Por lo mismo, te animamos a acompañarnos a la segunda edición de LA OPERACIÓN CASA.

Claudio Albornoz Venegas

Abogado Tributario

Proyecto de Constitución e Impuestos. Parte 2

¿Cómo se legislarán los impuestos según la Propuesta de Constitución?

Legislar

Legislar es el proceso que en una democracia lleva a la dictación de una ley. Sobre impuestos, el artículo 164 indica que:

Esto es una reiteración del principio de legalidad en impuestos de la actual Constitución. Es decir, solo por ley se puede establecer impuestos, no mediantes normas del ejecutivo. Dos breves comentarios:

  • Este desconocido principio es sumamente importante en una democracia.
  • En los impuestos que establece la Ley Nº 17.235, en mi opinión, esto se vulnera.

Cómo no se legislará

Permítanme continuar, indicando cómo no se legislará en materia de impuestos o tributos:

El artículo 157, sobre la iniciativa popular, indica que:

A su vez, el artículo 158, sobre la derogación popular de normas, indica que:

Por si lo anterior no fuera suficiente para dejar claro el lugar de la ciudadanía en el tema tributario, tenemos el artículo 185 Nº 6:

En pocas palabras, la Propuesta no da al pueblo la facultad de opinar sobre impuestos. Nuestro único rol es pagar y obedecer.

Normas básicas sobre la legislación tributaria

Leyes de concurrencia presidencial

El artículo 266 exige la concurrencia presidencial para las leyes tributarias:

Esto quiere decir que las leyes deben contar con el auspicio o patrocinio del Presidente. De lo contrario, no podrán ser tramitadas.

Esto es muy similar a la iniciativa exclusiva de la Constitución actual.

Leyes de acuerdo regional

La Propuesta nos dice que en las leyes de acuerdo regional participará la Cámara de las Regiones, órgano reemplazante del Senado. Una de sus labores será, según el artículo 268:

Límite a la Ley de Presupuesto

Primera novedad y muy bienvenida: para detener la creatividad legislativa, la Constitución recuerda su lugar y pone un límite a los poderes del Estado: no puede crear impuestos a la vez que crea gastos. Para evitar tentaciones. Artículo 277:

BONUS: Fusión de los Tribunales Tributarios y Aduaneros

La última norma relevante que destacaremos sobre impuestos en la Propuesta es la idea, bastante resistida, de fusionar varios tribunales en uno: La norma transitoria 44ª nos indica que:

Estamos por cumplir 100 años desde que la Constitución de 1925 ordenó la creación de tribunales administrativos, sin que ningún gobierno le haya obedecido. ¿Será la hora de volver a la generalización, dejando de lado la especialización en materias de impuesto, aduana, contratación pública, propiedad intelectual? ¿Por qué se dejó fuera a los ambientales?

Conclusiones

La Propuesta hace suyas casi todas las normas de la Constitución vigente en el ámbito de impuestos, dejando absolutamente en manos de los políticos y sobre todo el presidente, el control de ellos. Parece que a la ciudadanía se le puede permitir muchas cosas, menos meterse en el bolsillo del Estado.

Claudio Albornoz V.

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Análisis jurídico de la Franja Televisiva: Rechazo

El 8 de agosto de 2022 se transmitió la Segunda Franja Televisiva sobre el plebiscito de salida, en el cual los chilenos, el 4 de septiembre, votaremos “Apruebo” o “Rechazo” a la propuesta de Constitución que ofreció la Convención Constituyente.

La Constitución es un texto tanto político como jurídico y respecto a este último aspecto, haremos un análisis de lo presentado en la franja televisiva. En este artículo, hablaremos de la Segunda Franja del Rechazo. La metodología será explicar, en el orden de aparición, lo propuesto por cada una de las entidades que representan las distintas opciones.

Amarillos por Chile

Menciona que la Constitución está escrita con odio e ideologías, sin señalar de qué modo o el por qué. No tiene más contenido.

Partido de la Gente

Se concentra en la igualdad ante la ley, la cual es vulnerada por la Propuesta al dar al consentimiento de los pueblos indígenas un valor mayor al resto de los chilenos.

Fundación Centro de Política Mapuche

La Propuesta enfrentaría a los chilenos indígenas y no indígenas. No explica el por qué.

Franja ciudadana por el Rechazo

Esta sección de la franja no entrega contenido específico, sino que solamente menciona muchos temas, como los siguientes:

El sur rechaza por una mejor

Indica que la Constitución es mala, pero no se indican los motivos.

Si la lees la rechazas

Solo hay un no. Nada más.

La rabia todo lo oscurece

La Constitución se habría escrito con rabia, pero no se explica con alguna norma de la Propuesta.

Protección de la naturaleza

La Propuesta no lograría este objetivo, pero no se explica el porqué.

Salud y Educación

No habrían sido tratados, lo que no es cierto, como vimos en el artículo anterior, pero tuvieron menor preponderancia que la plurinacionalidad.

Bases para una dictadura

La Propuesta contiene cerrojos incluso mayores a los de la Vigente.

Conclusiones

Es una franja que apela a la emoción más que a la razón, a la calidad del proceso que a la ponderación del texto. En ese sentido, es muy poco lo que se puede criticar, a favor o en contra, salvo lo ya indicado.

Claudio Albornoz V.

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Análisis jurídico de la Franja Televisiva: Apruebo

El 5 de agosto de 2022 se transmitió la Franja Televisiva sobre el plebiscito de salida, en el cual los chilenos, el 4 de septiembre, votaremos “Apruebo” o “Rechazo” a la propuesta de Constitución que ofreció la Convención Constituyente.

La Constitución es un texto tanto político como jurídico y respecto a este último aspecto, haremos un análisis de lo presentado en la franja televisiva. En este artículo, hablaremos de la Franja del Apruebo y en la siguiente, aquella del Rechazo. La metodología será explicar, en el orden de aparición, lo propuesto por cada una de las entidades que representan las distintas opciones.

Lo que faltó:

Sin duda alguna que, de todo lo que se dice, el Apruebo publicita lo más favorable: los derechos sociales, callando temas que traen muchas complicaciones desde la izquierda democrática hacia la derecha:

  • Sistema político, gran preponderancia de la Cámara de Diputados, eliminación del Senado.
  • Plurinacionalidad y las discriminaciones en favor de los pueblos indígenas, llamados naciones.
  • Sistema de Justicia con demasiada injerencia política de la Cámara de Diputados.
  • Desigualdad en favor de mujeres, minorías sexuales e indígenas.
  • Eliminación del estado de emergencia.
  • Financiamiento de los bienes y servicios y restituciones de tierras.

Apruebo por el agua y la naturaleza

Esta sección de la franja no entrega contenido, lo que es lamentable, porque en este tema se innova bastante, y este tema no se ha discutido. Mientras que la Constitución vigente solamente otorga propiedad sobre los derechos de agua, la propuesta, por otr parte, establece el derecho humano al agua, reconoce el uso tradicional del agua a los pueblos indígenas, indica que el agua es un bien común natural.

En sus artículos 140 y siguientes establece un estatuto de las aguas que excede el conocimiento de este autor para juzgarlo apropiadamente.

Sí diremos que es extraña la mención a la inapropiabilidad del agua, ya que uno de los atributos esenciales del dominio es el uso (o consumo) del bien, en este caso, el agua. ¿Cómo afectará esto a las miles de actividades que dependen del agua para concretarse? ¿Acaso se aplicará la concesión como lo hace la Constitución actual?

Apruebo por los derechos a nacionalizar el cobre

Esta sección de la franja no entrega contenido. Lo llamativo es que este grupo de personas mapuches se refiere a los pueblos originarios, no a las naciones originarias.

Apruebo por los animales

Esta sección de la franja no entrega contenido. A propósito de los animales, la Constitución entrega pautas a la ciencia, indicándole, como principio, la sintiencia de los mismos. Para ello, se crea un organismo, el Consejo Nacional de Bioética. También se indica que el Estado protegerá a los animales y educará en su respeto.

Movimientos sociales Apruebo por una Nueva Constitución.

Esta sección de la franja no entrega contenido específico, sino que solamente menciona muchos temas, como los siguientes:

No más desigualdad ni exclusión:

La Propuesta ofrece cupos reservados a todo nivel político a los pueblos originarios, las mujeres y las minorías sexuales. Artículos 5.3, 6.2, 6.3.

Se exige al Estado, transversalmente, que debe actuar con enfoque de género, concepto que no define, pero que se enfoca en favorecer unos grupos por sobre otros. Artículos de ejemplo: 6.4, 35.4, 44.5, 61.2, 165.1, etc.

La Convención actual establece la igualdad ante la ley

Fin a la corrupción

En este tema vemos cuán inocente es la Propuesta. Los artículos 170 a 172, parten indicándonos que es mala. ¿Era necesario? En segundo lugar, confía tanto la educación, como el combate de la misma, al más corrupto de todos, el estado mismo. Lo positivo es que enlista un número de delitos que impedirían, a quienes los cometen, ejercer cargos públicos.

No más zonas de sacrificio

La Propuesta no avanza mucho más que la Constitución vigente, salvo crear un nuevo organismo público. El hecho que las palabras medioambiente y naturaleza se repitan tanto no “garantiza”, como se nos pretende hacer creer y demostraremos enseguida, que efectivamente ello se respete. Lo más relevante se encuentra en el Capítulo III, Naturaleza y Medio Ambiente.

Autonomía para regiones

Efectivamente la Propuesta incluye en el texto las materias en las cuales las regiones tienen autonomía. El Capítulo IV se trata de esto.

Salud

La Franja dice “donde todas las personas sin discriminación podamos acceder a la mejor salud posible”. Se crea un Sistema Nacional de Salud en el cual los privados podrán prestar servicios, siempre que cumplan los requisitos. Dentro de los principios del sistema está la no discriminación y el enfoque de género, lo que es contradictorio. La gran pregunta es, ¿podrá alcanzar el estado el estándar de calidad que hoy en día, legítimamente ofrece el sector privado? Artículo relevante: 44.

Vivienda digna (y rápida)

La Propuesta indica como derecho la vivienda digna y adecuada. El Estado podrá incluso construirla. También se crea un organismo público, el Sistema Integrado de Suelos Públicos. Lo complejo será que el tema de vivienda cruza con otros entes, como el Ministerio de Vivienda, las Regiones y Comunas Autónomas.

Finalmente, estoy de acuerdo en que no se hable de propia, sino solo de goce, ya que el sentido es velar por la habitabilidad, no el incremento de patrimonio.

Artículo relevante: 51

Vida libre de violencia

Otra muestra de inocencia de la Propuesta: cuando en derecho algo se garantiza, quiere decir que hay acción, una acción que impide que un perjuicio se concrete o se perpetúe en el tiempo. El Estado, entonces, estará en todas nuestras casas impidiendo que levantemos la voz o la mano entre nosotros; ya no habrá más robos, está garantizada la vida sin violencia!

Artículos relevantes: 14.5: no hay violencia en Latinoamérica. 26.4, protección a los niños. 27, 51 y 52.

Educación

Solo una frase para un tema tan grande. Es una lástima. Se crean el Sistema Nacional de Educación, compuesto por entidades públicas y reconocidas, el Sistema de Educación Superior, no hay autonomía educativa para las regiones, solo para los pueblos originarios, se prohibe el lucro de los privados, se establece la libertad de enseñanza, no el derecho preferente de los padres y que la universidad pública y algunas privadas son gratuitas.

En síntesis, solo se recoge a nivel constitucional la realidad legal de hoy en día.

Artículos relevantes, 35 en adelante.

Dignidad de la tercera edad

No es necesario que el texto hable específicamente de nadie, si todos somos iguales en dignidad y derechos.

Aprobar y mejorar

Derechos sociales garantizados

Los derechos sociales no pueden estar garantizados, porque dependen de ingresos para ser realizados.

El derecho a la educación no estaba en la Constitución del 80.

El diputado Mirosevic lo afirma. No obstante, el artículo 19 Nº 10 se trata de la educación.

Pensión digna

La seguridad social tiene muchos principios, pero ello no significa que lo vaya a lograr.

“Corrijamos lo que haya que mejorar”

O “Lo podemos mejorar aún más”. Pero no indican qué es lo que se debe mejorar. Critican a la Convención Constituyente, pero no dicen qué materia debe mejorarse.

Partido socialista

Ya nos referimos a la corrupción

Partido Radical

No hay contenido.

Apruebo dignidad

Sueldo justo, trabajo decente, tiempo libre

Nueva muestra de inocencia de parte de la Propuesta, en especial cuando consideramos que el Estado es uno de los peores empleadores, que no confiere derecho a huelga y no paga seguro de cesantía. La pretensión de imponer reglas morales al mercado (a la vez que se suben impuestos, se acorta la jornada laboral y se sube la cotización previsional) raya en la ternura.

Paola Volpato (no sé por qué grupo va)

Se menciona específicamente los siguientes artículos que reconocen a las mujeres:

Artículo 1.2 y 1.3. Chile es una república paritaria y el Estado tiene el deber de asegurarlo.

Artículo 6.2. Toda la Administración debe ser, al menos, paritaria, es decir, está bien que haya solo mujeres, pero no solo hombres. Habrá que ver cómo comulga eso con las divergencias sexuales.

Artículo 19. Me gusta parcialmente este artículo, porque pone sobre el Estado una carga sensata: respetar el ejercicio de los derechos. Pero me molesta que el Estado diga que será sin discriminación, cuando todo el texto está salpicado de ella.

Artículo 25, igualdad sustantiva. No se define este concepto que permite discriminar. Es distinta a la igualdad ante la ley. Este artículo es una oda a la contradicción. Defiende la igualdad de género para todas menos para los hombres y luego dice que no se puede discriminar.

Artículo 27. Los hombres, niños y adolescentes varones no tienen derecho a una vida libre de violencia de género. Aparentemente, las mujeres y las divergencias sexuales son incapaces de ello.

“No queremos privilegios”, dice. Pero ciertamente los obtuvieron.

En nuestro próximo live sobre Constitución, analizaremos jurídicamente la franja del rechazo.

Claudio Albornoz V.

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Nueva actitud del SAG sobre la subdivisión

Anteriormente, examinamos la subdivisión de predios rústicos, concluyendo que la ley no permite el desarrollo inmobiliario en zonas rurales y quien lo hace, se expone a sanciones.

A mediados de julio de 2022, el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) anunció a los 4 vientos que comenzaría a tomar una actitud de fiscalización preventiva frente a las nuevas solicitudes de lotes. Esto se anuncia en el Oficio 637 de 2002 y se regula en la Circular 475-2022, la cual analizamos en este artículo. Primero, expliquemos qué ocurrió.

¿Qué pasó?

El Ministerio de Agricultura tomó cartas en el asunto de las subdivisiones de predios rústicos. La manera concreta de hacerlo fue indicar, al SAG, mediante el oficio ordinario Nº 637 12 de julio de 2022, lo siguiente:

**Extractos del oficio 637 del Ministerio hacia el SAG

Lo anterior es la comunicación de un superior a un subordinado, indicándole cómo hacer su trabajo. Como es de dominio público, el SAG ha tenido una actitud muy favorable hacia la subdivisión, al autorizarla, y una de indiferencia (o incapacidad) a la fiscalización de usos no permitidos por la ley de los sitios subdivididos, según el Decreto Ley 3516 de 1980 que establece normas sobre división de predios rústicos.

Reacción del SAG

Rápidamente (en menos de una semana), el SAG, mediante la Circular 475-2022, indicó a sus funcionarios, que frente a la solicitud de subdivisiones en predios rústicos, mediante el procedimiento indicado en la Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero, ellos deberían realizar determinadas acciones.

Antes de hablar de esas acciones, destacamos que una circular es una denominación común en los organismos públicos, para instruir a los funcionarios, no al ciudadano, de la forma en que debe actuar. Es decir, son obligatorias solamente para los funcionarios, no para los ciudadanos. Esto tiene importantes implicancias que discutiremos más adelante.

Casos específicos de suspensión y/o rechazo

Siempre cuidando que la resolución de suspensión o rechazo de la certificación, esté fundamentada, se instruye al funcionario que, en cada uno de los casos indicados:

  • Suspenda o rechace
  • Analizar
  • Pedir informes
  • Continuar a tramitación o rechazar definitivamente

1.- Proyectos de parcelación que incluyan en el plano, elementos propios de un condominio, tales como garitas de control de acceso, vialidad interior con rotondas, miradores, embarcaderos, áreas de trekking, zona infantil, entre otros.

Suspender y requerir informe a SEREMI MINVU – Municipalidad, solicitando pronunciamiento si el proyecto de subdivisión se asimila a un proyecto habitacional tipo condominio y si este vulnera la normativa vigente.

En base a lo anterior, rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.

2.- Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes.

Todo proyecto que en su diseño de subdivisión genere en todo o en parte lotes para los que su forma impida o dificulte el uso agropecuario efectivo de éstos, debe ser rechazado.

Sin embargo, si hay dudas, se evalúa.

3.- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas de 5.000 m2 o más en que se constata una situación de hecho constituida por apertura de calles, caminos interiores, veredas, rotondas, áreas comunes, canchas de fútbol, embarcaderos, postación eléctrica, etc.

El SAG puede tomar conocimiento de esta situación por medio de una denuncia ciudadana, comunicación de otro Servicio y/o de oficio, por ejemplo, utilizando algún SIG o imagen satelital.

Acciones del Servicio:

Visita a terreno y elaboración de informe. Se puede suspender y oficiar a otros organismos como el Consejo de Defensa del Estado, SEREMI-MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), CONAF, DGA, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural de la DOH según el caso.

4.- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas resultantes de 5.000 m2 o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, sitios web que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional

Acciones del Servicio:

Revisión de los antecedentes que vinculan la publicidad con el predio donde se va a desarrollar el proyecto de subdivisión.

De haberse verificado publicidad u otros elementos que den cuenta del destino urbano o habitacional de la subdivisión, suspender y  y oficiar a otros organismos como el Consejo de Defensa del Estado, SEREMI-MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), CONAF, DGA, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural de la DOH según el caso.

5.- Proyectos de parcelación que consideran la generación de 80 o más lotes.

Acciones del Servicio:

Suspender y requerir informes a SEREMI MINVU, Municipalidad, SMA, SEA.

En base a pronunciamientos de los organismos consultados, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.

6.- Proyectos de parcelación que consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituya bosque.

Acciones del Servicio:

Suspensión y requerir pronunciamiento a CONAF.

En base al pronunciamiento de CONAF, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.

7.- Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destino inmobiliario

Acciones del Servicio:

Suspender y requerir informe a SEREMI MINVU y Municipalidad solicitando la revisión de los antecedentes aportados y su pronunciamiento, en función de la posible generación de núcleo urbano o la destinación efectiva de las etapas previas a fines urbanos o habitacionales.

En base a pronunciamientos de SEREMI MINVU y/o Municipalidad, rechazar o continuar tramitación.

8.- Proyectos de parcelación cuyos antecedentes documentales dan cuenta del destino inmobiliario de los lotes

La existencia de un reglamento de copropiedad o de cualquier otro documento que prohíba o limite la actividad agropecuaria de las parcelas resultantes o señale un destino urbano o habitacional de éstas.

Acción del Servicio:

Rechazo.

9.- Proyectos de parcelación emplazados en áreas protegidas

De encontrarse en áreas protegidas, sitios prioritarios para la conservación o humedales protegidos, en los términos del artículo 8° del D.S. 40/2012 (RSEIA), se deberá suspender la tramitación de la solicitud y oficiar a CONAF, MMA, BBNN y/o SEA para que estas instituciones se pronuncien.

En base al pronunciamiento de la o las instituciones pertinentes, rechazar o continuar la tramitación en forma regular.

10.- Proyectos de parcelación cuyos deslindes se superpongan con terrenos fiscales

Acciones del Servicio:

Suspender y requerir informe a BBNN sobre si el proyecto de subdivisión está fuera de los límites prediales de la propiedad fiscal.

En base al pronunciamiento de BBNN, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.

11.- Proyectos de parcelación presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a las siguientes actividades económicas: construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario.

Si el solicitante posee giro que se encuentre ligado a la construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario, se deberá suspender la tramitación de la solicitud y oficiar a MINVU, para que éste se pronuncie respecto de la generación de núcleos urbanos al margen de la planificación territorial de la destinación efectiva del proyecto a fines urbanos o habitacionales. En el mérito del pronunciamiento del MINVU, se resolverá seguir con el curso normal de la evaluación de la solicitud o rechazarla de plano.

Acciones del Servicio:

Suspender y requerir informe a MINVU.

En base a los pronunciamientos resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.

12.- Proyectos de parcelación que se emplacen en Áreas de Desarrollo Indígena o en el Catastro de Tierras Indígenas de CONADI

Acciones del Servicio:

Suspender y requerir informe a CONADI.

En base al pronunciamiento de CONADI, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.

Casos genéricos de suspensión

a. Denuncia de particulares o de otros Servicios Públicos respecto del carácter vulneratorio del proyecto sobre la normativa sectorial aplicada al proceso de SPR y/o la normativa ambiental.

b. Constatación de hechos que ameriten fundadamente la suspensión del procedimiento, en base a los antecedentes asociados al proyecto SPR.

Acciones del SAG

No están claras, al contrario de las acciones a realizar frente a un caso específico. Entonces, ¿qué pasa una vez que se suspende la tramitación? La Circular no lo indica. En todo caso, como vimos, los casos específicos son tantos, que sería rara la aplicación de este caso.

Conclusiones

Es dudoso que el SAG tenga la facultad para prevenir, en lugar de fiscalizar. Muchos abogados lo están dudando, mas no por eso, el Estado dejará de hacer lo que quiere. El Estado suele ir en contra de la ley para cumplir sus metas.

Los efectos de esto son múltiples:

  • El rechazo de muchos proyectos de subdivisión
  • Sin proyecto de subdivisión, los promitentes compradores verán indefinidamente postergado su sueño de vivir en el campo.
  • La devolución de dinero será lenta y compleja, porque, sencillamente, no es negocio restituir dinero y requiere entereza, rara en en los desarrolladores inmobiliarios, confesar que uno ha errado.
  • Recomendación: arrancar de este negocio.

Claudio Albornoz V.

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Subdivisión de predios rústicos

Habiendo examinado la subdivisión, en términos generales, estamos en condiciones de explicar en qué consiste la subdivisión de predios rústicos, la cual, anticipamos, es muy distinta a la subdivisión urbana, generando situaciones como el Caso Caval.

Normas relevantes:

Decreto Ley 3516 de 1980 que establece normas sobre división de predios rústicos

Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero

Ente encargado

Servicio Agrícola y Ganadero, SAG, según la Ley Nº 18.755, artículo 46:

Es interesante conocer cuál es la principal misión de este importante servicio público, según su artículo 2º:

“El Servicio tendrá por objeto contribuir al desarrollo agropecuario del país, mediante la protección, mantención e incremento de la salud animal y vegetal; la protección y conservación de los recursos naturales renovables que inciden en el ámbito de la producción agropecuaria del país y el control de insumos y productos agropecuarios sujetos a regulación en normas legales y reglamentarias.”

Esto ya nos da luces de cuál es el espíritu con el SAG debe actuar:

Forma de presentación de una subdivisión

La Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero es la norma que especifica todo lo que uno necesita conocer para presentar un proyecto de subdivisión ante el SAG. Entre otros, regula:

  • 1.1. Lugar: oficinas de partes del Servicio Agrícola y Ganadero de la región respectiva a la ubicación del predio o en sus oficinas sectoriales.
  • 1.2. Quiénes pueden solicitar el trámite: propietario o propietarios.
  • 1.3. Plazos de tramitación: 20 días hábiles (lunes a viernes).
  • 1.4. Antecedentes a  presentar (una larga lista), destacando:
    • A. Formulario de Solicitud de Certificación de Subdivisión de Predios Rústicos.
    • B. Antecedentes del  propietario y de su representante cuando  proceda
    • C.  Antecedentes del Predio
    • D. Plano del Proyecto de Subdivisión.
    • E. Comprobante del  pago de la tarifa

Casos de subdivisión permitida

El artículo 1° del DL 3516 de 1980 es bastante claro y vale la pena transcribir el primer inciso o párrafo:

“Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.”

Esta merece los siguientes comentarios sobre los bienes raíces a los que se refiere:

  1. Predios rústicos: aptitud agrícola, ganadera o forestal.
  2. Fuera de los límites urbanos.
  3. Divididos libremente por sobre 0,5 hectáreas.

En algunos casos se permite que la subdivisión sea por una superficie menor, como por ejemplo:

d) Cuando se trate de terrenos que deban ser subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, de vialidad u otras que dicho Ministerio determine conforme a sus atribuciones;

e) Tratándose de divisiones o subdivisiones para viviendas sociales.

g) Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier título a organizaciones o instituciones con personalidad jurídica y sin fines de lucro;

j) Cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para sí mismo.

Entonces, ¿cuál es el problema?

El problema está en el artículo 2º:

“Artículo 2°- Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa.”

Recordemos lo indicado respecto al SAG: su función es velar por la protección y conservación de los recursos naturales. El suelo es un recurso natural y no debe ser destinado a otro destino más que los rústicos: agricultura, ganadería o forestal. Si alguien va en contra de esto, tendrá que enfrentarse al interés público.

Por ende, es difícil concluir otra cosa que todo el negocio de comprar para subdividir está fuera de la ley. Es más: si quedaba alguna duda, el artículo 3º continúa con la misma idea, expandiendo el ámbito de las consecuencias, no solo al área pública, sino también a la privada:

“Artículo 3°- Los actos y contratos otorgados o celebrados en contravención a lo dispuesto en el presente decreto ley serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que procedan en conformidad a la ley.”

En términos simples, las promesas de compraventa de una parcela rural, cuando sean destinadas a fines habitacionales, pueden ser anuladas por un juez. La nulidad trae la extinción de las obligaciones y restitución del dinero que pudiera haberse anticipado.

Conclusión

El negocio inmobiliario en zona rural tiene pies de barro: se ha expandido explosivamente sin que los desarrolladores, inversionistas, SAG, notarios y conservadores hayan tenido en cuenta los elementos básicos que hemos expuesto.

El tan chileno “es que siempre se ha hecho así” suele ir en contra de la normativa y esta no es la excepción. Quiero ser claro: toda persona que esté habitando una parcela rural y no la esté destinando al rubro rústico, es susceptible de ser fiscalizada por un SAG que, al parecer, por fin fiscalizará:

“Nuestras estadísticas señalan que ya se han generado 186 mil lotes, de los cuales 153 mil lotes son de superficies que abarcan desde media a una hectárea. Muchos de esos lotes no están destinados a la producción agropecuaria, lo que significa una pérdida para el país en cuanto a su condición principal de producir alimentos. De acuerdo con lo instruido por el MINAGRI, nos encontramos perfeccionando nuestros procedimientos para mejorar el análisis de las solicitudes de subdivisión de predios rústicos. Es nuestro deseo que la gente que quiere subdividir tenga muy claro que la ley dice que debe mantener el uso agrícola de estos terrenos”

Jefa de División de Recursos Naturales Renovables del SAG, Aurora Espinoza

En nuestro próximo artículo, comentaremos el Oficio 637 de 2022 del Ministro de Agricultura, Subsecretario de Agricultura, y el Director Nacional del SAG y la Circular 475-2022 del SAG.

Claudio Albornoz V.

[email protected]

Ley General de Urbanismo y Construcción