La promesa es un contrato, un acuerdo de voluntades entre dos (o más partes), que las vincula por muchos años. Debido a ello, el legislador ha tomado diversos intereses en ella.

En este artículo nos enfocaremos en las obligaciones que rodean el contrato de promesa, indicadas en la nueva Ley de Copropiedad:

Formalidades de la promesa

La promesa con una inmobiliaria es un contrato solemne, eso quiere decir que tiene varios requisitos sin los cuales es inválido o inexistente.

Los requisitos básicos ya los conocemos:

• Escrito
• Detallado
• Que indique condición o plazo
• No prohibido.

A los cuales la Ley General de Urbanismo y Construcción agrega los siguientes:

Suscrito mediante instrumentos privados autorizados ante notario

Esto es similar a una escritura pública, aunque, a diferencia de la anterior, no debe ser enviada al Archivo Judicial y tiene muchos menos requisitos. La idea es que un ministro de fe, como el notario, autorice las firmas.

Esto se aplica regularmente, aunque no siempre, pues aún cuando el promitente comprador vaya a la notaría, no siempre lo hace la Inmobiliaria.

Póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador

Esta garantía se incorpora al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual al pie, para el evento en que la compraventa no se suscriba dentro del plazo o al cumplimiento de la condición. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.

Los notarios no deberían autorizar las promesas sin esta garantía.

Primer Reglamento de Copropiedad

ANTES DE SUSCRIBIR LA PROMESA, la persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá entregar copia digital y material del primer reglamento de copropiedad al promitente comprador o comprador. De esto debería haber constancia tanto en la promesa misma como en el Reglamento.

Este deber es nuevo y en mi experiencia de este año, NO LO HE VISTO APLICADO.

Urbanización

Mientras en la subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización no será lícito al propietario celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos.

Por ende, además del Reglamento de Copropiedad, es necesario que, antes de la promesa, sea exhibido el comprobante de urbanización.

¿Hay alguna excepción?

Sí, claro que la hay: la Dirección de Obras podrá autorizar las reservas, promesas y ventas, garantizando las obras de urbanización pendientes, mediante valores hipotecarios reajustables u otros garantizados por el Estado, boletas bancarias o pólizas de seguros.

ESTO NO LO HE VISTO NUNCA. Parece que nos falta mucho en compliance inmobiliario.

Conclusiones

La promesa es un acto muy complejo, que requiere de una gran preparación. El promitente comprador debe ser muy diligente, no solo en revisar el texto del contrato, sino también todos los documentos que la rodean y le dan seriedad.

Claudio Albornoz. Abogado Tributario.

La promesa es un contrato, un acuerdo de voluntades entre dos (o más partes), que las vincula por muchos años. Esto nos obliga a ser precavidos, pues quien compra para vivir e incluso el inversionista inmobiliario pequeño, tienen como contraparte a alguien con mucha experiencia y suelen imponerse, teniendo el mayor peso en la negociación.

En este artículo nos enfocaremos en el terreno donde se construirá el proyecto prometido.

Identificación del Inmueble

Importancia

Es imperativo para el inversionista conocer si la inmobiliaria con la cual se está comprometiendo:

1. Es dueña del terreno
2. Tiene a su vez una promesa de compraventa sobre un terreno
3. Tiene una lejana intención de comprar un terreno.

Inmobiliaria dueña del terreno

¿Cómo se acredita la propiedad de un bien inmueble? En este punto nos encontramos con dos formas de verificación.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

La forma más básica en la cual se puede demostrar el dominio de un inmueble es el certificado de dominio vigente, documento emitido por el Conservador de Bienes de la comuna donde se encuentra el inmueble. Este documento debe contener las siguientes menciones:

• Conservador de Bienes correspondientes
• Foja, número y año de la inscripción
• Nombre del dueño
• Sobre el inmueble:
  • Calle
  • Número
  • Rol SII
  • Comuna
  • Manzana, Lote, Predio, etc, de un sitio aún mayor.
  • Superficie
  • Deslindes norte, sur, oriente y poniente.
• Forma de adquisición
• Precio de adquisición
• Dueño anterior
• Escritura pública o posesión efectiva de adquisición.
• Inscripción anterior (en el mismo Conservador u otro).

Este simple certificado, al indicarnos toda esta información, nos indica si el promitente vendedor ha comprado el o los terrenos donde se realizará el proyecto. Una mínima cortesía o deferencia hacia el inversionista sería exhibirle dicho certificado.

Estudio de títulos

De acuerdo al Colegio de Abogados, el estudio de títulos consiste en un examen acucioso de todos los antecedentes de un inmueble para determinar su situación jurídica y la de los derechos que en él recaigan. Su objetivo principal es comprobar que el actual dueño y futuro vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir su dominio pleno e irrestricto.

Seguramente las inmobiliarias o sus financistas principales han realizado un estudio de títulos sobre el terreno. Después de todo, la inversión es de miles de millones de pesos. Este estudio debiera ser puesto a disposición de todo inversionista, junto a todos sus respaldos.

Sobre el futuro prometido

La acreditación de la propiedad es solo el inicio de lo que debe ser examinado. Lo segundo de que debemos preocuparnos es de las aprobaciones municipales para:

• Proyectos de fusión o subdivisión
• Permiso de Edificación

Proyectos de fusión o subdivisión

Es normal que en muchos barrios la inmobiliaria deba comprar uno o varios terrenos para construir, los cuales deben ser sometidos a un proyecto de fusión y/o subdivisión para poder, posteriormente, obtener el permiso de edificación. Todo esto consta en dos instrumentos que deben ser conocidos por el inversionista: el plano de subdivisión y/o fusión y la resolución que la autorizó.

Permiso de edificación

La Inmobiliaria puede tener la intención de vender 30 pisos, pero, ¿es eso posible? El instrumento que por excelencia nos indica qué es lo que, nuevamente, la Municipalidad permite que sea construido, es el permiso de edificación.

El permiso de edificación es la certificación municipal de la construcción, en la cual se indica qué se construirá: el número de pisos, unidades de departamentos, bodegas, estacionamientos, bienes comunes, la superficie de cada uno, etc.

Este permiso consta en un documento, el cual debe ser exhibido por el promitente vendedor, para dar certeza de lo que hará. Si por alguna razón aún no se ha obtenido, esta es una señal de riesgo para el inversionista, quien tiene la posibilidad de negociar un mejor precio.

Conclusión

Conocer la dirección del edificio o terreno no es suficiente. Se requiere mucha mas información, la cual debe estar respaldada por los documentos, oficiales o no, que ya hemos indicado:

1. Certificado de dominio vigente
2. Estudio de títulos y sus respaldos.
3. Proyecto de fusión y/o subdivisión
4. Permiso de edificación

La exhibición de estos documentos debería ser lo normal y algunas empresas ya están mostrando al menos, el certificado de dominio vigente. Como ya hemos dicho, al negociar con un desconocido, cada aspecto es un ladrillo que permite construir la confianza en el proyecto y contar con estos documentos ciertamente es importante. No contar con ellos, porque no existen o por simple negativa, es una señal de riesgo que debe sopesarse para buscar otra alternativa o negociar el precio.

Claudio Albornoz V.

Abogado Tributario.

Operación Casa 2022

La promesa es un contrato, un acuerdo de voluntades entre dos (o más partes), que las vincula por muchos años. Esto nos obliga a ser precavidos, pues quien compra para vivir e incluso el inversionista inmobiliario pequeño, tienen como contraparte a alguien con mucha experiencia y suelen imponerse, teniendo el mayor peso en la negociación.

Ya que nuestro deseo es eliminar o morigerar este desequilibrio de poder, analizaremos con mucho detalle cómo son las promesas que las Inmobiliarias presentan a sus clientes, y qué significa cada una de las cláusulas.

Identificación del Promitente Comprador

Lo más básico de un contrato es conocer a la otra parte. La Inmobiliaria suele hacer un estudio de sus clientes o al menos tercerizan eso exigiendo una “pre aprobación bancaria”. No obstante, esto no es demasiado relevante, porque, como veremos más adelante, si al momento de la firma el cliente entrega una importante cantidad de dinero, conocerlo no es problema.

Identificación del Promitente Vendedor

Recordemos que las obligaciones del promitente vendedor, una vez suscrita la promesa, son las entregas jurídica y material del inmueble. ¡Dos enormes obligaciones! Para llegar a ellas, deben ocurrir, dentro de muchos otros hechos, los siguientes:

• Comprar los terrenos (paños) donde se construirá.
• Contratar la construcción o hacerla por sí misma.
• Obtener financiamiento
• Obtención de permiso de construcción
• Excavaciones
• Urbanización
• Cimientos
• Obra gruesa
• Terminaciones
• Obtención de recepción definitiva

¿Por qué mencionamos esto acá? Porque al firmar una promesa, implícitamente estamos confiando en que la Inmobiliaria tiene la capacidad y la intención de llevar a cabo todas esas acciones dentro de un plazo que ella misma publicita.

Entonces, ¿cómo podemos confiar en que alguien llevará a cabo todas estas actividades (y un millón más)?

Nombre de la Inmobiliaria

Dentro de lo más básico de conocer a alguien, ya sea en un asado, cumpleaños y también en un contrato, debemos conocer su nombre. Y ya en este primer párrafo comienzan los problemas:

Si el nombre de la promitente compradora es similar o idéntico a la dirección en la cual se construirá el proyecto, esto es una luz amarilla que nos debe despertar sospechas, porque seguramente se trata de una sociedad que se ha creado específicamente para este proyecto.

En apariencia un proyecto “pertenece” o “está siendo desarrollado” por cierta institución de mucho prestigio, pero es en la promesa donde se observa si se involucra la empresa conocida o no.

Por este motivo, es esencial exigir la escritura social de la Inmobiliaria.

Documento de identificación

Así como las personas naturales nos identificamos con carné de identidad, la persona jurídica del tipo sociedad, también cuenta con uno: la escritura social (y sus modificaciones). En esta, se obtienen los siguientes datos:

• Nombre
• Fecha de constitución
• Capital
• Socios
• Representante legal
• Duración

Fecha de constitución

¿En quién confiamos más? ¿En una sociedad nueva o en una de 60 años?

Capital

¿En quién confiamos más? ¿En una sociedad cuyo capital es de 10 millones de pesos o en una de 500, 1000 o 2000 millones? Este es el aspecto más importante al examinar a una sociedad, porque el capital social es el monto con el cual la empresa está obligada a responder de sus obligaciones. Ya hemos visto que en el mundo nos podemos llevar sorpresas de todo tipo: retrasos en la construcción, quiebra de la constructora, detención (provisoria o definitiva) de la obra por motivos ambientales, negativas administrativas a dictar la recepción definitiva, etc. Ante tales eventos, ¿tiene la sociedad a la cual confiamos nuestra inversión, patrimonio para responder?

Socios

¿Quiénes son los socios? ¿Son personas naturales o jurídicas? ¿Son personas de confianza en el mercado, advenedizos o, derechamente, palos blancos (títere)?

Representante legal

¿Quién representa a la sociedad? ¿Es una persona natural o jurídica? ¿Cuál es su experiencia?

Duración

Al igual que el capital, esto demuestra el compromiso de la empresa con sus clientes. ¿Será un tiempo calzado con la duración de la construcción? ¿Es renovable? Claramente que es más valioso confiar en alguien que tenga una duración indefinida.

Conclusión

Todos los factores que hemos mencionado anteriormente juegan un papel en sí mismos y entre sí y todo recae, en última instancia, en los socios de la Inmobiliaria. Es importantísimo conocer quienes son las personas que toman las decisiones, conocer su experiencia previa, sus éxitos y fracasos.

Cada uno de estos elementos es un ladrillo que permite construir la confianza del cliente hacia la inmobiliaria. La falta de uno de ellos, por el contrario, la derriba.

La promesa es el contrato regalón (favorito) en el negocio inmobiliario: mediante este contrato, hemos visto como los compradores, tanto incautos como preparados, han sido verdaderamente amarrados a un negocio. A continuación, examinaremos este contrato tan usado, casi obligatoriamente, para descubrir las razones de su popularidad.

Requisitos legales de la promesa

En primer lugar, antes de ver su funcionamiento, miraremos someramente los requisitos que exige el Código Civil en su artículo 1554, para que la promesa obligue:

Que conste por escrito

No hay mucho que decir acá: Una promesa verbal no tiene valor. Ahora bien, ¿podría constituirse una promesa por intercambios de correos electrónicos? Yo estimo que sí, ya que si a una oferta de promesa es aceptada, se ha formado el consentimiento, el cual no necesariamente debe constar en un solo documento.

Que el contrato prometido sea legalmente admitido

Hay un muy buen ejemplo de promesa de compraventa que no es permitida: la Ley General de Urbanismo y Construcción, en su artículo 136, prohibe, entre otros actos, la promesa, antes de la ejecución de todos los trabajos de urbanización. En este caso, estaríamos en presencia de una promesa prohibida, la cual, de suscribirse, no obligaría a ninguna de las partes.

Que contenga un plazo o condición para la época de la celebración del contrato;

La promesa debe indicar, ya sea un plazo o una condición para la celebración del contrato de compraventa prometido.

El plazo

El plazo es la época cierta de la cual pende el nacimiento o extinción de una obligación: “firmaremos la compraventa en 5 años” o “firmaremos la compraventa el 23 de diciembre de 2023”.

La condición

Según el Código Civil, la condición es un acontecimiento futuro que puede suceder o no. Es decir, es incierto.

¿Qué usa el mercado? ¿Plazo o condición?

Las personas naturales, aquellos que rara vez venden una propiedad, usan plazo. Personalmente, recomiendo un plazo generoso, de 4 meses.

Las inmobiliarias, en cambio, usan una condición redactada más o menos así:

“La escritura se firmará dentro de 15 días después que la Dirección de Obras haya otorgado el certificado de recepción parcial y/o final de la construcción de los inmuebles prometidos vender;”

Básicamente, dicen que venderán cuando “sientan” hacerlo, cuando “quieran” hacerlo. Esta es una de las maneras (hay varias) mediante las cuales las inmobiliarias han cazado y atrapado al inversionista quien, lamentablemente, no tiene más remedio que esperar a que, en algún momento, ojalá en la época más o menos similar a la ofrecida comercialmente (siempre tan optimista), la cual nunca se cumple, le avisen que se va a firmar el contrato de compraventa, lo que desata la locura de volver a buscar un banco que financie la operación.

Que se especifique el contrato prometido, que sólo falte la tradición de la cosa, o las solemnidades legales.

La promesa debe tener muy detallada la compraventa futura. Lo mínimo son todos los detalles de la propiedad: 

Dirección

Rol del SII

Datos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (del inmueble mismo o el terreno si se trata de un condominio)

Precio: en pesos o en UFs.

Entrega del inmueble: ¿firma de escritura o una vez realizada la inscripción?

Seguro o caución

La Ley General de Urbanismo y Construcción, en su artículo 138 bis, incorporado en 2005,  exige que el dinero entregado por el promitente comprador, sea garantizado mediante póliza de seguro o boleta bancaria, contratada por la Inmobiliaria.

Este seguro cubre el incumplimiento del plazo o la condición para firmar la compraventa. 

La garantía permanecerá mientras el inmueble esté gravado en contra del promitente vendedor, hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces, a favor del comprador.

Excepción a exigencia del seguro

Este no es exigible si el precio o parte del mismo es depositado por el promitente comprador los siguientes instrumentos:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En estos casos, el dinero se entregará al vendedor solo una vez que se celebre la compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Conclusiones

La promesa es un contrato al cual es fácil entrar, del cual es difícil salir. Los puntos analizados son los mínimos legales que deben estar presentes en el contrato de promesa, a los cuales se debe añadir un gran número de otras cláusulas a considerar, de lo cual dependerá el éxito o el fracaso de la Operación Casa.

Claudio Albornoz, Abogado Tributario.

La promesa es la abreviación de la promesa de celebrar un contrato. Es decir, es un contrato mediante el cual, dos o más personas, prometen celebrar otro contrato en el futuro. El contrato prometido más regularmente, la piedra angular del negocio inmobiliario, es la compraventa.

La promesa, como cualquier contrato, es un acuerdo de voluntades entre dos o más partes.

¿Por qué prometer celebrar un contrato en lugar de celebrarlo?

Sencillamente, porque una o ambas partes no están preparadas para cumplir las obligaciones del contrato de compraventa, en el cual, las principales obligaciones de las partes son las siguientes:

Vendedor

Entregar el inmueble, jurídica y materialmente. 

Entrega jurídica

La entrega jurídica se realiza inscribiendo la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces del territorio. Esta es la entrega que hará al comprador dueño.

Entrega material

La entrega material es permitir el ingreso del comprador a la propiedad. 

Otras obligaciones del vendedor

Sobre responder de la evicción y de los vicios y defectos ocultos, hablaremos en el futuro.

Comprador

La principal obligación del comprador, por supuesto, es pagar el precio, por sí o por mandatario.

¿Por qué necesita la promesa el vendedor?

Porque el vendedor no está listo para cumplir sus obligaciones de entrega. Esto puede ocurrir en las siguientes circunstancias:

Negocio inmobiliario

• El inmueble se vende en blanco.
• El inmueble se vende en verde.

Familia

• El vendedor está casado en sociedad conyugal y no obtiene la firma de la esposa.
• El vendedor se encuentra fuera del país.
• El inmueble se encuentra bajo declaración de bien familiar.
• La familia está a la espera del término de la posesión efectiva.
• El matrimonio está en trámite de divorcio.

¿Por qué necesita la promesa el comprador?

El comprador no está listo para cumplir su obligación de pagar el precio, a causa del alto precio del inmueble, el cual equivalente, regularmente, a muchos años de trabajo del comprador, por lo cual lo normal es que el comprador tenga la expectativa de financiar la compra del inmueble mediante un crédito.

El otorgante del crédito, usualmente una institución financiera, desea “estudiar los títulos” y tasar el inmueble objeto de la operación, porque el riesgo es grande para ella. Estudiar los títulos es determinar si quien se presenta como vendedor puede cumplir la obligación jurídica ya mencionada y tasar, el valor asegurable. Ambas operaciones toman tiempo, por lo cual el comprador necesita tiempo para cumplir su obligación.

En otras palabras, el comprador se compromete a obtener el dinero necesario para pagar el precio al vendedor, quien, a su vez, se compromete a celebrar el contrato de compraventa, firmando la escritura pública, cuando el comprador obtenga el crédito.

¿Cuán necesario es celebrar una promesa?

Prometer hacer algo significa tiene una contracara, cual es, prometer no hacer otra cosa. La promesa significa, entonces, una cara negativa bastante obvia pero usualmente pasada por alto: la restricción de libertad, pues la promesa da nacimiento a un derecho (que el otro celebre la compraventa) y a la vez una obligación (celebrar la compraventa). Esto, entonces, las amarra a firmar el contrato prometido, dentro de un plazo (en 3 meses, en 5 años) o cuando se cumpla una condición (cuando haga la posesión efectiva, cuando se construya el edificio). No obstante, en el transcurso de ese plazo pueden ocurrir muchas situaciones:

• El vendedor recibe una mejor oferta.
• Aparece un nuevo comprador, que pagará al contado.
• El comprador encuentra una propiedad más de su agrado o más barata.
• El comprador no obtiene financiamiento.
• El vendedor se retrasa en construir el edificio de departamentos.
• Crisis social, pandemia mundial.

Si lo anterior parece pesimista, hagamos memoria: desde octubre de 2019 y el presente (fines de 2022), en Chile (y el mundo) ocurrió todo lo anteriormente descrito: inmobiliarias grandes se atrasaron en la entrega de los departamentos, fallando en el plazo, mientras la crisis social arreciaba en el país, lo cual significó que cientos de futuros compradores no pudieran obtener sus créditos, por lo cual no pudieron cumplir su obligación. Las inmobiliarias, ni tontas ni perezosas, al percatarse de esto, comenzaron a buscar nuevos compradores.

En la sociedad actual, entonces, con altos niveles de estabilidad, comprometerse a participar en una operación de bien raíz, es un asunto, o bien peligroso (y mucho más si se ha estipulado una multa que sanciones el incumplimiento) o al menos inconveniente, puesto que, como dijimos, ambas partes pueden verse afectadas por estar atadas a un contrato que dejó de ser atractivo.

Somos Roble Chileno, Crezcamos Juntos

Claudio Alvornoz V. , Abogado Tributario

¿Por qué no firmar una promesa?

La promesa se define, simplemente, como la promesa de celebrar un contrato. Es decir, es el contrato mediante el cual, dos o más personas, prometen celebrar un contrato en el futuro.

Este año 2022 reunimos las siguientes condiciones que hacen de la firma de la promesa un asunto peligroso:

• Quiebras
• Quiebres
• Litigios urbanísticos
• Recesión
• Inflación
• Reticencia a reconocer todo lo anterior

Analicemos, una a una, estas circunstancias:

Quiebras

Últimamente nos hemos topado con muchas noticias como esta:

El 25 de septiembre, Constructora 3L -ligada a Francisco Lowener- presentó una solicitud de liquidación voluntaria. En sus 23 años de vida, construyó más de 20 mil viviendas entre Copiapó y Coyhaique, contribuyendo a dar soluciones habitacionales a familias vulnerables y de clase media. Tiene deudas por $21.682 millones.

Otros ejemplos de reorganizaciones: Constructora SAE, con pasivos por sobre $16.200 millones, La Cruz Inmobiliaria y Constructora, con pasivos por sobre los $80.000 millones.

Dentro de esos pasivos, ¿cuántos inversionistas pequeños habrán firmado una promesa de compraventa?

Quiebres de stock y alzas de precios

Según Luis Coevas, y Jorge Figueroa, ambos de de la Cámara de Construcción de Iquique, la oferta de materiales de obra gruesa que ​​llegó a contraerse 30% anual durante los meses de mayo-agosto de ese 2020, acompañada, por otro lado, entre agosto y diciembre, de un aumento sin precedentes en la demanda de materiales. ¿Las explicaciones? 

• Estallido social que redujo la oferta
• Retiros de fondos previsionales que empujando al alza los precios y la demanda.
• Contracción de la oferta internacional y aumentos significativos en precios de fletes marítimos desde distintas latitudes (95% de las importaciones chilenas). Por lo tanto, la demanda internacional implicó un aumento en los precios internacionales, derivando en un desvío de la oferta nacional para satisfacer estos mercados (exportaciones al mercado chino crecieron 9% y las dirigidas al mercado estadounidense crecieron 48% durante 2020).
• Lo concreto es que, la oferta o fabricación de los materiales de construcción exhibe un dinamismo mucho menor respecto del observado en la demanda. Esto, en parte, podría estar explicando la presión alcista en los precios de materiales, y por consecuencia, en los costos de las obras.

Si bien esto fue afirmado el año 2021, a septiembre de 2022, la situación no es mucho mejor. Afirma El Mercurio que:

Aumento de costos, tasas restrictivas y menor demanda: Análisis al “complicado” escenario que hace peligrar al sector inmobiliario. En medio del contundente cóctel que tiene al rubro de la construcción contra las cuerdas, varias firmas ligadas a esta industria han iniciado procesos de reorganización judicial para evitar la quiebra.

Para el negocio inmobiliario, la consecuencia inmediata de esto se sentirá en atrasos en las fechas de entrega.

Litigios urbanísticos y ambientales

Las Municipalidades han invalidado permisos y edificación y las autoridades ambientales han dejado sin efecto permisos. Esto ha ocurrido en muchas comunas, respecto a proyectos en diferentes etapas: desde, por ejemplo, Fundamenta Plaza Egaña, aprobado en 2019 y rechazado en 2022 a otros casi terminados, como el proyecto habitacional Los Libertadores en la comuna de San Fernando u otros ya terminados, como ocurre en Estación Central, comuna en la cual no se ha realizado la recepción final a proyectos inmobiliarios, por 5.500 departamentos y otros 1.200 que se encuentran en análisis.

Moraleja: hoy solo la modalidad de compra entrega inmediata da certezas (pero nunca de calidad, ya que para eso existe la responsabilidad de las empresas constructoras, estipulada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 18).

Recesión

La pandemia, la guerra entre Rusia y Ucrania a nivel internacional, la crisis política y de seguridad en el país, han significado que caigamos en recesión, la cual se avizora durará hasta, al menos, el año 2023.

Por lo tanto, debes preguntarte:

• ¿Seré capaz de comprar cuando llegue el momento?
• ¿Será capaz la Inmobiliaria de construir y vender?
• ¿Se cubrirá el dividendo con el arriendo?

Inflación

En Chile, los grandes, hace años traspasaron la inflación al cliente. Los precios a largo plazo son en UF, la cual refleja fielmente la inflación, es decir, la caída del poder adquisitivo. Esto causará lo siguiente:

• Un pie cada vez más difícil de financiar, pues las cuotas en UF subirán cada vez más.
• El ajuste por UF será muy grande
• El dividendo aumentará mes a mes a niveles que difícilmente será cubierto por el arriendo.

Reticencia a reconocer todo lo anterior

Con todo lo anteriormente expuesto, evidentemente el modelo de negocio habría que adaptarse. Es decir, ante condiciones de tanta incertidumbre, diametralmente distintas a aquellas sobre las cuales explotó el negocio de vender en blanco o en verde, en tiempos cuando era realmente cierto que todo continuaría de acuerdo a lo anticipado, lo que hace el mercado es adaptarse, lo que ocurre, normalmente, de parte de quien está en problemas para ofrecer su producto, ¡en especial cuando pide dinero solamente mostrando un plano!

Lamentablemente, eso no ha ocurrido. Las promesas de compraventa, desde el inicio de la pandemia, hace 3 años, no han variado en absoluto. Las inmobiliarias no reconocen el cambio de escenario y siguen traspasando el riesgo de no construcción, en un 100%, al cliente.

Ante tales condiciones, no puedo sino recomendar a cualquier inversionista que se aleje de las promesas de compraventa o bien, aproveche la incertidumbre para negociar un mejor precio. Después de todo, la demanda de inmuebles está muy contraída y en este minuto, quien puede darse el lujo de suscribir una promesa, arriesgando perder el dinero o no verlo en muchos años, sin reajustes ni intereses, o teniendo que demandar para recuperarlo. No obstante, esto último lo veo poco plausible, porque los oferentes de inmuebles no suelen modificar sus precios.

En conclusión, no firmes una promesa y busca otro negocio con bienes raíces. Y si firmas, haz valer el riesgo que corres.

Que Dios te bendiga.

Claudio Albornoz, Abogado Tributario.

Oferta

Para hablar de oferta, debemos hablar de uno de los pilares del derecho: consentimiento o acuerdo de voluntades.

El consentimiento o acuerdo de voluntad, es, simplemente, una oferta aceptada. Lo explicaré con un ejemplo muy sencillo. Al ingresar al almacén de barrio nos enfrentamos a cientos de ofertas: 1/4 de kilo queso a $2000, 1 kilo de pan a $2500, 1 docena de huevos a $2000, etc. Algunas ofertas aceptamos, si decidimos llevar pan y queso, y otras rechazamos, si nos parece que los huevos son muy pequeños para su valor o las paltas están muy duras.

Es decir, hay consentimiento o acuerdo de voluntad, pues la oferta del almacenero, de pan y queso, ha sido aceptada por el cliente. De dicho modo, nace el contrato de compraventa.

La oferta en los bienes raíces

¿Cómo relacionamos el ejemplo del almacén de barrio a los bienes raíces?

La primera razón es que la Operación Casa, como cualquier contrato, siempre involucra una oferta: “se vende departamento de 100 m2, habitaciones y un baño” en UF 3000”. Por lo tanto, independientemente de la forma, existe una oferta, en búsqueda de quien la acepte.

La segunda razón, es que muchas personas, en especial los corredores de propiedades, utilizan un documento llamado “oferta”, el cual, paradójicamente, exigen de quien visita un inmueble, en lugar de presentarla de parte de quien puso el inmueble en el mercado.

En tercer lugar, la Operación Casa es muy diferente a todos los otros tipos de negocios y también lo es en este aspecto, pues la oferta tiene requisitos especiales.

Verdadero Rol de la oferta en la Operación Casa

La oferta cumple un rol más dentro de una importante ecuación de la Operación Casa:

Título + Modo de Adquirir el Dominio = Transferencia del Dominio.

La Oferta entra en el título, dentro de los cuales, el más común es la compraventa.

Ahora bien, el consentimiento entre un oferente vendedor y un aceptante comprador (compraventa), se expresa mediante una escritura pública, según el Código Civil, artículo 1801.

“La venta de bienes raíces… no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se haya otorgado escritura pública”.

En palabras simples, el consentimiento no existe, no tiene valor, es nulo, si no se otorga mediante una escritura pública. Es decir, si la oferta y la aceptación no constan en una escritura pública, no se ha formado el consentimiento (a diferencia de la compra de pan en el almacén), por lo cual, cualquier otro instrumento es, necesariamente, inútil (salvo la responsabilidad precontractual, de muy rara ocurrencia).

A causa de lo anterior, si usted busca vender un inmueble, no la use. Si está comprando y le presentan este documento, ya sabe que no sirve, explique por qué no sirve y si de todos modos no le creen y le exigen su firma, relájese pensando que no significa nada.

Condiciones ofrecidas en la publicidad

Las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información que se entregue al comprador se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Tal información deberá expresar claramente la superficie total y útil de la o las unidades que se están ofertando, la de sus terrazas, bodegas y estacionamientos. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados. Artículo 18 inciso 7º de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Papel del corredor

A veces es en este documento que la corredora menciona su comisión. Si usted firma esa hoja, dependiendo de lo que diga, puede que usted le esté haciendo una “oferta”, la cual es aceptada tácitamente, si el trabajo es hecho. Bajo ningún término es un contrato de corretaje, puesto que, en un contrato, hay derechos y obligaciones de dos partes. Por lo tanto, es un papel bastante débil tanto para el corredor como para quien lo firma.

Que Dios nos bendiga

Claudio Albornoz V.