Autor: admin

Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores. En este artículo, mencionaremos los IMPUESTOS más relevantes en la escritura pública de compraventa. TIMBRES Y ESTAMPILLAS, IVA Y CONTRIBUCIONES.

Impuesto de Timbres y Estampillas

Conocido en la calle como el impuesto al crédito, es una molesta glosa que comienza a aparecer ya en las simulaciones bancarias. Pero, ¿en qué consiste, precisamente?

Primero que todo, reconozcamos que el nombre no ayuda mucho. ¿Quién usa timbres y estampillas hoy en día? En segundo lugar, es un impuesto tan complejo, que aparece en los mutuos de dinero, en las líneas de crédito y para los que peinan canas, el simple hecho de recibir un cheque.

Volviendo a nuestro tema: este impuesto grava la conjunción de dos elementos: un mutuo de dinero y su escrituración. Es decir, si en lugar de suscribir un mutuo con un banco, el comprador lo hace con su mamá (y no lo escrituran), no nacerá el hecho gravado, es decir, no nacerá la obligación de pagar el impuesto.

Por ende, 

¿Cuánto se paga? Normalmente, un 0,8% del monto del crédito. Es decir, si en un inmueble de $120.000.000, pagas $20.000.000 al contado, el monto objeto del mutuo será de $100.000.000, por lo cual el impuesto será de $800.000.

¿Qué pasa en un DFL2? La tasa, sobre el departamento será de solo 0,2%. Este beneficio no alcanza al monto destinado a financiar el pago, ni del estacionamiento, ni de la bodega. Por ende, es importante que los montos de cada uno de los inmuebles esté identificado claramente, por separado.

IVA

El IVA grava la venta de inmuebles tan solo desde hace algunos años. Esta modificación es una de las razones por las cuales el negocio inmobiliario ha perdido las ganancias que tenía hace unos años, pues hoy es más caro comprar.

Partamos del principio: IVA, Impuesto al Valor Agregado, grava casi todas las transacciones de la vida: la compra de comida, vehículos, internet, Netflix. Hay muy pocas excepciones, como los servicios profesionales de médicos y abogados (¿por qué será?)

¿Qué quiere decir esto en los bienes raíces? Que alrededor de un 10% del valor del inmueble, financiado por el banco mediante el mutuo, corresponde solo a impuesto. Sí, estimado lector: sin darte cuenta, estás pagando un montón de impuestos.

Te cuento unos detalles más: el IVA afecta solo a la construcción, no al terreno. Por ende, entre dos inmuebles del mismo valor, se pagará más impuesto por aquel ubicado en un terreno más barato. Esto será relevante por lo que te contaremos en el futuro y ciertamente debería influir en tu decisión de inversión.

Por el momento, diremos solamente que la mención más relevante del IVA concierne al vendedor, el cual deberá declarar en la escritura si la compraventa está afecta o no. ¿Por qué esta declaración? Porque no todas las ventas están gravadas con IVA, sino solo las realizadas por personas, naturales o jurídicas, que se dediquen habitualmente a vender inmuebles.

Entonces, si en tu próxima compraventa, como vendedor, ves esta cláusula al final de la escritura, y si consideras que no eres vendedor habitual, firma tranquilo. Si estás comprando, ten la tranquilidad que esto se refiere solamente al vendedor.

Contribuciones o Impuesto Territorial

Culminamos este artículo indicando que, al momento de la firma de la escritura o de la inscripción, se deberá acreditar que el inmueble objeto de la compraventa no tiene deuda de impuesto territorial. Esto se obtiene muy fácilmente en el sitio web de la Tesorería General de la República.

Este detalle es menor pero importantísimo por las siguientes razones:

1. Las deudas de impuesto territorial persiguen al bien.
2. Es posible que el vendedor nunca haya pagado el impuesto y la deuda sea millonaria.
3. El Conservador de Bienes Raíces no inscribirá el traspaso si existe deuda.

Si existe deuda, tengo una sugerencia muy sencilla: sigue adelante con la operación, descontando la deuda del precio, y pagando la deuda a la Tesorería General de la República.

¡Me encanta leer sus comentarios! Nos leemos a la próxima.

SOMOS ROBLE CHILENO, CREZCAMOS JUNTOS.

Claudio Albornoz – Abogado

Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores. En este capítulo, seguiremos con un episodio muy relacionado con el mutuo: el mandato

Mandato

​​Nuevamente acudiremos a nuestro viejo Código Civil, el cual define el mandato, en su artículo 2116, como:

“un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.

La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario.”

El mandato es un contrato

Como todo contrato, el mandato consta de obligaciones: la principal es la del mandatario, que se obliga a hacerse cargo de un negocio por cuenta y riesgo del mandante.

En el caso de los bienes raíces y la escritura pública que estamos revisando, ¿cuáles son los negocios encomendados? Podemos observar al menos dos muy importantes:

1. Pagar el saldo de precio de la compraventa al vendedor. Esta es una obligación muy curiosa, porque mezcla 3 contratos:
   • Compraventa: uno compra sin dinero pero el vendedor recibirá el total del dinero.
   • Mutuo: el banco financia el saldo de precio en favor del vendedor, pero no entrega el dinero al mutuario (del mismo modo que ocurre en una compra de cartera).
   • Mandato: el mutuante (el banco) entrega el dinero prestado directo al vendedor, en cumplimiento de los contratos de mutuo y mandato, por lo cual el mandante cumple su obligación de compraventa.

Enredado, pero hermoso.

2. Esta es aún más desconocida y a mí siempre me pone nervioso: al final de las escrituras los abogados siempre nos salvamos el pellejo, agregando que los firmantes nos dan poder (mandato) para arreglar cualquier error que haya en la escritura. Cuando digo cualquiera, es literal: cualquiera. Y nadie chequea eso mientras se hace. Eso podrá ser verificado solamente una vez que se inscriba la escritura.
3. Hay otro mandato menor, que tiene relación con inscribir la escritura en el Conservador de Bienes Raíces. Es un mero acto material que puede realizar cualquier persona.

¡Me encanta leer sus comentarios! Nos leemos a la próxima.

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Claudio Albornoz – Abogado

Haremos un alto en la “Operación Casa”, porque me parece urgente hablar de un tema muy relevante para nuestros lectores: la última alza de la tasa de interés del Banco Central.

¿Qué es el Banco Central?

Si piensas que esto no te afecta, porque tú no cotizaste en el Banco Central, te cuento que el Banco Central no es un banco comercial, sino que es el organismo público AUTÓNOMO que tiene, como objetivos velar por la estabilidad de la moneda y el normal funcionamiento de los pagos internos y externos.

Las atribuciones del Banco, para estos efectos, serán:

La regulación de la cantidad de dinero y de crédito en circulación.

La ejecución de operaciones de crédito y cambios internacionales.

Dictación de normas en materia monetaria, crediticia, financiera y de cambios internacionales.

Finalmente (y me disculpo si la introducción es muy larga) el Banco podrá otorgar financiamiento o refinanciamiento sólo a las empresas bancarias y sociedades financieras. De manera alguna podrá otorgar a ellas su garantía, ni adquirir documentos emitidos por el Estado, sus organismos o empresas.

¿Qué es la inflación?

¿Qué es lo opuesto a la estabilidad de la moneda? La inflación. Si no sabes qué es la inflación, seguramente eres joven y afortunado, porque Chile, hasta hace no muchos años, sufría de una enorme inflación. ¿Qué es la inflación? En palabras sencillas, es la desvalorización de la moneda. Es decir, el hecho que tu dinero valga cada vez menos. Esto lo puedes percibir en hechos sencillos, como el valor de una sopaipilla, del kilo de arroz y, especialmente, el valor de la UF.

¿Qué hizo el Banco Central?

El Banco Central, con el fin de cumplir con su misión, subió la tasa de interés, lo cual quiere decir que el dinero, para los bancos, será más caro y por ende, el dinero para nosotros, los inversionistas, también será más caro. Mucho más caro.

Si el dinero es mucho más caro, es más escaso, por lo cual muchas personas, derechamente, quedan fuera de ese mercado. Presentaré el siguiente caso, con una propiedad de 3000 UF:

Julio 2021:

Porcentaje a financiar        : 90%.

Plazo                : 25 o 30 años.

Tasa                : 3%.

Octubre 2021:

Porcentaje a financiar        : 70% u 80%.

Plazo                : 15 o 20 años

Tasa                : 5%.

Si tú ganas lo mismo, te enfrentarás a dos escenarios:

1. No te otorgarán el crédito
2. Si te otorgan el crédito, deberás financiar un pie mucho más alto y el dividendo será, también, mucho mayor.

¿Cómo se ve el futuro?

Desafortunadamente, no mucho mejor. La incertidumbre política, la inflación mundial y doméstica, han llevado al Banco Central a anunciar que, en diciembre, ¡volverá a aumentar la tasa!

¿Qué hacer ante tal situación?

Para mí es claro que no es momento de comprar (a crédito). Frente a tal escenario, se me ocurren algunas sugerencias:

1. Comprar de todas maneras, asumiendo una pérdida temporal (un par de años).
2. Seguir ahorrando para lograr el pie exigido.
3. Unirte a otra persona que desee invertir.
4. Invertir en otro instrumento, a la espera de un mejor momento o una buena oportunidad.
5. La más loca, invertir en cryptomonedas.

¿Tienes alguna duda, alguna sugerencia de tópico? ¡Me encanta leer sus comentarios! Nos leemos a la próxima.

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Claudio Albornoz – Abogado.