Una arista muy particular del negocio inmobiliario que también se ve afectada por el Registro Nacional de Deudores (de Alimentos) es el remate.

El negocio del remate

Una rama del negocio inmobiliario, ejercida por tan solo unas pocas personas, dadas sus peculiaridades, es el remate. Lo explicamos brevemente:

Flujos que no fluyen

El nacimiento del remate es un fracaso previo. Alguien, entusiastamente, se endeudó, por regla general, para adquirir una casa, terreno, departamento, local comercial, etc y en menor medida, para financiar otro proyecto. Lamentablemente para esa persona, los flujos con los cuales esperaba pagar su vivienda o negocio, cesaron.

El banco amigo

A continuación, naturalmente, si dejamos de pagar el dividendo, el banco nos llamará, nos enviará las empresas de cobranza y finalmente, nos demandará. En este momento cobra importancia la hipoteca, ese derecho real que le da nombre al crédito hipotecario.

Juicio ejecutivo

Cuando llegamos al juicio, ya estamos en el horno, como dicen los argentinos. El banco demostrará muy fácilmente lo siguiente:

Deuda impaga, mora

En un juicio ejecutivo, frente a un título ejecutivo, como lo es la escritura pública de compraventa, mutuo e hipoteca, lo único que se discute es la existencia de una deuda impaga. Frente a esto, lo único que se puede hacer (por regla general) es demostrar que sí se ha pagado o pagar.

Deuda impaga, mora

En un juicio ejecutivo, frente a un título ejecutivo, como lo es la escritura pública de compraventa, mutuo e hipoteca, lo único que se discute es la existencia de una deuda impaga. Frente a esto, lo único que se puede hacer (por regla general) es demostrar que sí se ha pagado o pagar.

Existencia de una garantía de una propiedad sobre esa deuda: hipoteca

A continuación, el acreedor (banco, factoring, etc), demostrará al tribunal que la deuda impaga se encuentra garantizada por un inmueble, el cual debe ser rematado en pública subasta.

Remate de la propiedad

El procedimiento del remate consta en:

Confección de bases de remate, en la cual se indica lo siguiente:

• Datos de ubicación de propiedad
• Garantía de seriedad de la oferta
• Forma de participar
• Fecha y hora del remate
• Forma de realizarlo, en línea o presencial.

Remate y Registro de Nacional de Deudores

La Ley Nº 21.389, que crea el Registro, crea un doble control, el cual parece sumamente redundante.

Obligación del Tribunal

En primer lugar, se impone una nueva obligación de consulta al tribunal que realiza el remate: no admitir la participación, como postor, de una persona inscrita en el Registro. Es decir, el tribunal deberá consultar el Registro al momento de calificar la garantía de seriedad de la oferta.

Obligación del Notario

En segundo lugar, se impone  la obligación de consulta también a la notaría, la cual no extenderá la escritura pública de compraventa, mientras no verifique que el adjudicatario no tiene una inscripción vigente en el Registro.

Es decir, el legislador teme que, entre la adjudicación en remate y la confección de la escritura, el adjudicatario se convierta en un deudor registrado. Esto es muy exagerado, sin duda, en especial si consideramos que, por tercera vez, lo realizará el Conservador de Bienes Raíces.

En fin, si el deudor se salvara de la vigilancia del tribunal pero fuera sorprendido por la notaría, el tribunal deberá:

• Dejar sin efecto el acta de remate
• Haciendo efectiva la garantía de seriedad de la oferta
• Devolver el precio de venta consignado por el adjudicatario, con deducción del monto que éste adeude por pensión alimenticia.
• Retenido y pagar al alimentario el dinero retenido.

Sanción:

Por supuesto, el legislador contempló una sanción a la falta de consulta del Registro:

Funcionarios de los tribunales: multa, a beneficio fiscal, de 10%-50% de su remuneración. 

Notario Público: multa a beneficio fiscal, equivalente al doble de la cantidad que debió retener y pagar al alimentario.

Esto es muy raro, porque la multa beneficia al fisco, no al alimentario y, en segundo lugar, se sanciona a un funcionario, no al juez como responsable. En tercer lugar, ¿Quién es el ente fiscalizador de las multas que impone esta ley? ¿Cuál es el tribunal competente? ¿Cuál es el procedimiento de reclamación?

Conclusión

Esta modificación legal es una complicación para el negocio inmobiliario, puesto que exigirá un trámite más que deben realizar, tanto los tribunales como los notarios, lo que requerirá más tiempo y dinero de parte de todos, no solo de los deudores.

Es preocupante la incertidumbre del procedimiento de aplicación de sanciones, puesto que seguramente algún conservador incurrirá en la omisión de sus deberes.

Claudio Albornoz V.

Abogado Tributario.