Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestro primer capítulo, Introducción y elección, con el siguiente paso, el cual es, en mi opinión, extraño: la oferta.
Oferta
Primera advertencia: oferta no significa “liquidación” ni precio conveniente.
En segundo lugar, advierto que me daré la libertad de ser “abogado” y explicar el concepto de consentimiento.
El consentimiento o acuerdo de voluntad, es, simplemente, una oferta aceptada. Lo explicaré con un ejemplo muy sencillo. Al ingresar al almacén de barrio nos enfrentamos a cientos de ofertas: 1/4 de kilo queso a $2000, 1 kilo de pan a $1500, 1 docena de huevos a $2000, etc. Algunas ofertas aceptamos, si decidimos llevar pan y queso, y otras rechazamos, si nos parece que los huevos son muy pequeños para su valor o las paltas están muy duras.
Es decir, hay consentimiento o acuerdo de voluntad, pues la oferta del almacenero, de pan y queso, ha sido aceptada por el cliente. De dicho modo, nace el contrato de compraventa.
Oferta en los bienes raíces
Lo anterior es muy interesante, pero, alguien podría aún preguntarse, ¿qué tiene que ver esto con los bienes raíces?
La primera razón es que la Operación Casa, como cualquier contrato, siempre involucra una oferta: “se vende casa de 100 m2, habitaciones y un baño” en UF 3000”. Por lo tanto, aún cuando no haya un documento escrito, la oferta existe.
La segunda, es que muchas personas, en especial los corredores de propiedades, utilizan un documento llamado “oferta”, el cual, curiosamente, exigen de parte del interesado.
En tercer lugar, como ya dijimos en el Capítulo I, la Operación Casa es muy diferente a todos los negocios y también en este aspecto, en que la oferta, la típica oferta usada por personas e incluso inmobiliarias, no sirve para nada.
Verdadero Rol de la oferta en la Operación Casa
La Operación Casa tiene un elemento que la hace muy especial: la escritura pública. “La venta de bienes raíces… no se reputa perfecta ante la ley, mientas no se haya otorgado escritura pública”. Código Civil, artículo 1801.
En palabras simples, el contrato de compraventa no existe, no tiene valor, si no se otorga una escritura pública. Es decir, si la oferta y la aceptación no constan en una escritura pública, no se ha formado el consentimiento (a diferencia de la compra de pan en el almacén), por lo cual son, derechamente, inútiles (salvo la responsabilidad precontractual, de muy rara ocurrencia).
A causa de lo anterior, si usted busca vender un inmueble, no la use. Si está comprando y le presentan este documento, ya sabe que no sirve, explique por qué no sirve y si de todos modos no le creen y le exigen su firma, relájese pensando que no significa nada.
Papel del corredor
A veces es en este documento que la corredora menciona su comisión. Si usted firma esa hoja, dependiendo de lo que diga, puede que usted le esté haciendo una “oferta”, la cual es aceptada tácitamente, si el trabajo es hecho. Bajo ningún término es un contrato de corretaje, puesto que, en un contrato, hay derechos y obligaciones de dos partes. Por lo tanto, es un papel bastante débil tanto para el corredor como para quien lo firma.
Al terminar, hago la siguiente pregunta: ¿Les gustaría que escribiera sobre algún tema en particular? Redactando este artículo pensé en el siguiente:
¿Qué es un contrato?
¿Qué son la prestación y la obligación?
¿Hay contratos que no son escritos?
¡Me encanta leer sus comentarios!
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