A propósito de la polémica suscitada respecto a la “prohibición de autorizar subdivisiones agrícolas”, anunciada por el gobierno, creemos importante explicar, antes de qué es lo prohibido, cómo funciona o en qué consiste la subdivisión, la cual se regula, al menos, por las siguientes normas:
Ley General de Urbanismo y Construcción
Decreto Ley 3516 de 1980 que establece normas sobre división de predios rústicos
Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero
Normas generales de subdivisión
La normativa general se encuentra en la Ley General de Urbanismo y Construcción, en su Título II, Capítulo V, “De la Subdivisión y la Urbanización del Suelo”, lo siguiente:
Ente encargado
Las subdivisiones urbanas se controlan y aprueban por la Dirección de Obras Municipales.
3 casos se subdivisión
a) Subdivisión de terrenos, sin que se requiera la ejecución de obras de urbanización, por ser suficientes las existentes;
b) Loteos de terrenos, condicionados a la ejecución de obras de urbanización, incluyendo como tales la apertura de calles y formación de nuevos barrios o poblaciones;
c) Urbanización de loteos existentes, cuyas obras de infraestructura sanitaria y energética y de pavimentación no fueron realizadas oportunamente.
Adaptación al Plan Regulador
Los proyectos de subdivisión, loteos, urbanización o modificación de deslindes de terrenos deberán ajustarse estrictamente a los trazados y normas que consulte el Plan Regulador y deberán llevar la firma del profesional, quien debe dar fiel cumplimiento y fe del apego a la normativa vigente.
Todo plano aprobado de subdivisión, loteo o urbanización pasará automáticamente a ser parte del Plan Regulador de la Comuna.
De lo anterior, debe quedar registro en el Conservador de Bienes Raíces, al margen de la inscripción de dominio respectiva.
Obligaciones de la subdivisión
Los sitios de una subdivisión, edificados o no, deberán tener acceso a un espacio de uso público.
Se debe ceder gratuita y obligatoriamente para circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento, las superficies que señale la Ordenanza General.
Lo que se dispone en estas normas, aunque no lo sintamos ni percibamos, es lo que permite que en las ciudades se creen villas: se toma un terreno de una gran superficie, “un paño”, el cual es subdividido bajo las normas ya indicadas para, a continuación, ser vendido por unidades.
Obligación especial de la zona rural
En las áreas rurales, la subdivisión de dichos terrenos fiscales para una finalidad no agrícola, requerirá el informe previo favorable de la Secretaria Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. En estos casos, deberán ejecutarse las obras mínimas de urbanización que señale para cada subdivisión la misma Secretaría Regional.
Este punto es sumamente interesante y seguramente, el más importante de todos: ¿cuántas de las subdivisiones rurales que se han realizado, cuentan con este informe previo? ¿cuál ha sido la actitud del gobierno en este sentido? ¿Es esto a lo que se refiere el gobierno en sus últimas directrices a sus funcionarios?
Conclusión
La inversión inmobiliaria, en general, se lleva a cabo en zonas rurales, cuyas normas, si bien son ignoradas, son aceptadas y aplicadas sin mayor complejidad. No obstante, el panorama es muy distinto en zonas rurales, donde ha proliferado un negocio en el cual no se ofrece certezas al inversionista final.
En el próximo artículo: la subdivisión rural, estudiaremos las normas que rigen la subdivisión rural, a partir de lo cual examinaremos los cuidados que debe tener el inversionista inmobiliario.
Claudio Albornoz V.
