Operación Casa 2022

La promesa es un contrato, un acuerdo de voluntades entre dos (o más partes), que las vincula por muchos años. Esto nos obliga a ser precavidos, pues quien compra para vivir e incluso el inversionista inmobiliario pequeño, tienen como contraparte a alguien con mucha experiencia y suelen imponerse, teniendo el mayor peso en la negociación.

Ya que nuestro deseo es eliminar o morigerar este desequilibrio de poder, analizaremos con mucho detalle cómo son las promesas que las Inmobiliarias presentan a sus clientes, y qué significa cada una de las cláusulas.

Identificación del Promitente Comprador

Lo más básico de un contrato es conocer a la otra parte. La Inmobiliaria suele hacer un estudio de sus clientes o al menos tercerizan eso exigiendo una “pre aprobación bancaria”. No obstante, esto no es demasiado relevante, porque, como veremos más adelante, si al momento de la firma el cliente entrega una importante cantidad de dinero, conocerlo no es problema.

Identificación del Promitente Vendedor

Recordemos que las obligaciones del promitente vendedor, una vez suscrita la promesa, son las entregas jurídica y material del inmueble. ¡Dos enormes obligaciones! Para llegar a ellas, deben ocurrir, dentro de muchos otros hechos, los siguientes:

• Comprar los terrenos (paños) donde se construirá.
• Contratar la construcción o hacerla por sí misma.
• Obtener financiamiento
• Obtención de permiso de construcción
• Excavaciones
• Urbanización
• Cimientos
• Obra gruesa
• Terminaciones
• Obtención de recepción definitiva

¿Por qué mencionamos esto acá? Porque al firmar una promesa, implícitamente estamos confiando en que la Inmobiliaria tiene la capacidad y la intención de llevar a cabo todas esas acciones dentro de un plazo que ella misma publicita.

Entonces, ¿cómo podemos confiar en que alguien llevará a cabo todas estas actividades (y un millón más)?

Nombre de la Inmobiliaria

Dentro de lo más básico de conocer a alguien, ya sea en un asado, cumpleaños y también en un contrato, debemos conocer su nombre. Y ya en este primer párrafo comienzan los problemas:

Si el nombre de la promitente compradora es similar o idéntico a la dirección en la cual se construirá el proyecto, esto es una luz amarilla que nos debe despertar sospechas, porque seguramente se trata de una sociedad que se ha creado específicamente para este proyecto.

En apariencia un proyecto “pertenece” o “está siendo desarrollado” por cierta institución de mucho prestigio, pero es en la promesa donde se observa si se involucra la empresa conocida o no.

Por este motivo, es esencial exigir la escritura social de la Inmobiliaria.

Documento de identificación

Así como las personas naturales nos identificamos con carné de identidad, la persona jurídica del tipo sociedad, también cuenta con uno: la escritura social (y sus modificaciones). En esta, se obtienen los siguientes datos:

• Nombre
• Fecha de constitución
• Capital
• Socios
• Representante legal
• Duración

Fecha de constitución

¿En quién confiamos más? ¿En una sociedad nueva o en una de 60 años?

Capital

¿En quién confiamos más? ¿En una sociedad cuyo capital es de 10 millones de pesos o en una de 500, 1000 o 2000 millones? Este es el aspecto más importante al examinar a una sociedad, porque el capital social es el monto con el cual la empresa está obligada a responder de sus obligaciones. Ya hemos visto que en el mundo nos podemos llevar sorpresas de todo tipo: retrasos en la construcción, quiebra de la constructora, detención (provisoria o definitiva) de la obra por motivos ambientales, negativas administrativas a dictar la recepción definitiva, etc. Ante tales eventos, ¿tiene la sociedad a la cual confiamos nuestra inversión, patrimonio para responder?

Socios

¿Quiénes son los socios? ¿Son personas naturales o jurídicas? ¿Son personas de confianza en el mercado, advenedizos o, derechamente, palos blancos (títere)?

Representante legal

¿Quién representa a la sociedad? ¿Es una persona natural o jurídica? ¿Cuál es su experiencia?

Duración

Al igual que el capital, esto demuestra el compromiso de la empresa con sus clientes. ¿Será un tiempo calzado con la duración de la construcción? ¿Es renovable? Claramente que es más valioso confiar en alguien que tenga una duración indefinida.

Conclusión

Todos los factores que hemos mencionado anteriormente juegan un papel en sí mismos y entre sí y todo recae, en última instancia, en los socios de la Inmobiliaria. Es importantísimo conocer quienes son las personas que toman las decisiones, conocer su experiencia previa, sus éxitos y fracasos.

Cada uno de estos elementos es un ladrillo que permite construir la confianza del cliente hacia la inmobiliaria. La falta de uno de ellos, por el contrario, la derriba.