La promesa es el contrato regalón (favorito) en el negocio inmobiliario: mediante este contrato, hemos visto como los compradores, tanto incautos como preparados, han sido verdaderamente amarrados a un negocio. A continuación, examinaremos este contrato tan usado, casi obligatoriamente, para descubrir las razones de su popularidad.

Requisitos legales de la promesa

En primer lugar, antes de ver su funcionamiento, miraremos someramente los requisitos que exige el Código Civil en su artículo 1554, para que la promesa obligue:

Que conste por escrito

No hay mucho que decir acá: Una promesa verbal no tiene valor. Ahora bien, ¿podría constituirse una promesa por intercambios de correos electrónicos? Yo estimo que sí, ya que si a una oferta de promesa es aceptada, se ha formado el consentimiento, el cual no necesariamente debe constar en un solo documento.

Que el contrato prometido sea legalmente admitido

Hay un muy buen ejemplo de promesa de compraventa que no es permitida: la Ley General de Urbanismo y Construcción, en su artículo 136, prohibe, entre otros actos, la promesa, antes de la ejecución de todos los trabajos de urbanización. En este caso, estaríamos en presencia de una promesa prohibida, la cual, de suscribirse, no obligaría a ninguna de las partes.

Que contenga un plazo o condición para la época de la celebración del contrato;

La promesa debe indicar, ya sea un plazo o una condición para la celebración del contrato de compraventa prometido.

El plazo

El plazo es la época cierta de la cual pende el nacimiento o extinción de una obligación: “firmaremos la compraventa en 5 años” o “firmaremos la compraventa el 23 de diciembre de 2023”.

La condición

Según el Código Civil, la condición es un acontecimiento futuro que puede suceder o no. Es decir, es incierto.

¿Qué usa el mercado? ¿Plazo o condición?

Las personas naturales, aquellos que rara vez venden una propiedad, usan plazo. Personalmente, recomiendo un plazo generoso, de 4 meses.

Las inmobiliarias, en cambio, usan una condición redactada más o menos así:

“La escritura se firmará dentro de 15 días después que la Dirección de Obras haya otorgado el certificado de recepción parcial y/o final de la construcción de los inmuebles prometidos vender;”

Básicamente, dicen que venderán cuando “sientan” hacerlo, cuando “quieran” hacerlo. Esta es una de las maneras (hay varias) mediante las cuales las inmobiliarias han cazado y atrapado al inversionista quien, lamentablemente, no tiene más remedio que esperar a que, en algún momento, ojalá en la época más o menos similar a la ofrecida comercialmente (siempre tan optimista), la cual nunca se cumple, le avisen que se va a firmar el contrato de compraventa, lo que desata la locura de volver a buscar un banco que financie la operación.

Que se especifique el contrato prometido, que sólo falte la tradición de la cosa, o las solemnidades legales.

La promesa debe tener muy detallada la compraventa futura. Lo mínimo son todos los detalles de la propiedad: 

Dirección

Rol del SII

Datos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (del inmueble mismo o el terreno si se trata de un condominio)

Precio: en pesos o en UFs.

Entrega del inmueble: ¿firma de escritura o una vez realizada la inscripción?

Seguro o caución

La Ley General de Urbanismo y Construcción, en su artículo 138 bis, incorporado en 2005,  exige que el dinero entregado por el promitente comprador, sea garantizado mediante póliza de seguro o boleta bancaria, contratada por la Inmobiliaria.

Este seguro cubre el incumplimiento del plazo o la condición para firmar la compraventa. 

La garantía permanecerá mientras el inmueble esté gravado en contra del promitente vendedor, hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces, a favor del comprador.

Excepción a exigencia del seguro

Este no es exigible si el precio o parte del mismo es depositado por el promitente comprador los siguientes instrumentos:

a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.

b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En estos casos, el dinero se entregará al vendedor solo una vez que se celebre la compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Conclusiones

La promesa es un contrato al cual es fácil entrar, del cual es difícil salir. Los puntos analizados son los mínimos legales que deben estar presentes en el contrato de promesa, a los cuales se debe añadir un gran número de otras cláusulas a considerar, de lo cual dependerá el éxito o el fracaso de la Operación Casa.

Claudio Albornoz, Abogado Tributario.