La promesa es la abreviación de la promesa de celebrar un contrato. Es decir, es un contrato mediante el cual, dos o más personas, prometen celebrar otro contrato en el futuro. El contrato prometido más regularmente, la piedra angular del negocio inmobiliario, es la compraventa.

La promesa, como cualquier contrato, es un acuerdo de voluntades entre dos o más partes.

¿Por qué prometer celebrar un contrato en lugar de celebrarlo?

Sencillamente, porque una o ambas partes no están preparadas para cumplir las obligaciones del contrato de compraventa, en el cual, las principales obligaciones de las partes son las siguientes:

Vendedor

Entregar el inmueble, jurídica y materialmente. 

Entrega jurídica

La entrega jurídica se realiza inscribiendo la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces del territorio. Esta es la entrega que hará al comprador dueño.

Entrega material

La entrega material es permitir el ingreso del comprador a la propiedad. 

Otras obligaciones del vendedor

Sobre responder de la evicción y de los vicios y defectos ocultos, hablaremos en el futuro.

Comprador

La principal obligación del comprador, por supuesto, es pagar el precio, por sí o por mandatario.

¿Por qué necesita la promesa el vendedor?

Porque el vendedor no está listo para cumplir sus obligaciones de entrega. Esto puede ocurrir en las siguientes circunstancias:

Negocio inmobiliario

• El inmueble se vende en blanco.
• El inmueble se vende en verde.

Familia

• El vendedor está casado en sociedad conyugal y no obtiene la firma de la esposa.
• El vendedor se encuentra fuera del país.
• El inmueble se encuentra bajo declaración de bien familiar.
• La familia está a la espera del término de la posesión efectiva.
• El matrimonio está en trámite de divorcio.

¿Por qué necesita la promesa el comprador?

El comprador no está listo para cumplir su obligación de pagar el precio, a causa del alto precio del inmueble, el cual equivalente, regularmente, a muchos años de trabajo del comprador, por lo cual lo normal es que el comprador tenga la expectativa de financiar la compra del inmueble mediante un crédito.

El otorgante del crédito, usualmente una institución financiera, desea “estudiar los títulos” y tasar el inmueble objeto de la operación, porque el riesgo es grande para ella. Estudiar los títulos es determinar si quien se presenta como vendedor puede cumplir la obligación jurídica ya mencionada y tasar, el valor asegurable. Ambas operaciones toman tiempo, por lo cual el comprador necesita tiempo para cumplir su obligación.

En otras palabras, el comprador se compromete a obtener el dinero necesario para pagar el precio al vendedor, quien, a su vez, se compromete a celebrar el contrato de compraventa, firmando la escritura pública, cuando el comprador obtenga el crédito.

¿Cuán necesario es celebrar una promesa?

Prometer hacer algo significa tiene una contracara, cual es, prometer no hacer otra cosa. La promesa significa, entonces, una cara negativa bastante obvia pero usualmente pasada por alto: la restricción de libertad, pues la promesa da nacimiento a un derecho (que el otro celebre la compraventa) y a la vez una obligación (celebrar la compraventa). Esto, entonces, las amarra a firmar el contrato prometido, dentro de un plazo (en 3 meses, en 5 años) o cuando se cumpla una condición (cuando haga la posesión efectiva, cuando se construya el edificio). No obstante, en el transcurso de ese plazo pueden ocurrir muchas situaciones:

• El vendedor recibe una mejor oferta.
• Aparece un nuevo comprador, que pagará al contado.
• El comprador encuentra una propiedad más de su agrado o más barata.
• El comprador no obtiene financiamiento.
• El vendedor se retrasa en construir el edificio de departamentos.
• Crisis social, pandemia mundial.

Si lo anterior parece pesimista, hagamos memoria: desde octubre de 2019 y el presente (fines de 2022), en Chile (y el mundo) ocurrió todo lo anteriormente descrito: inmobiliarias grandes se atrasaron en la entrega de los departamentos, fallando en el plazo, mientras la crisis social arreciaba en el país, lo cual significó que cientos de futuros compradores no pudieran obtener sus créditos, por lo cual no pudieron cumplir su obligación. Las inmobiliarias, ni tontas ni perezosas, al percatarse de esto, comenzaron a buscar nuevos compradores.

En la sociedad actual, entonces, con altos niveles de estabilidad, comprometerse a participar en una operación de bien raíz, es un asunto, o bien peligroso (y mucho más si se ha estipulado una multa que sanciones el incumplimiento) o al menos inconveniente, puesto que, como dijimos, ambas partes pueden verse afectadas por estar atadas a un contrato que dejó de ser atractivo.

Somos Roble Chileno, Crezcamos Juntos

Claudio Alvornoz V. , Abogado Tributario