Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores. En este capítulo, seguiremos con la cuarta parte del crédito hipotecario: el mutuo.
Mutuo
El mutuo es uno de los contratos más antiguos de la humanidad. ¿Qué más propio de la sociedad que prestar dinero, confiando en que uno obtendrá un poco (o bastante) más de lo entregado. Veamos lo que dice nuestra ley al respecto.
El mutuo es un contrato
Me parece interesante indicar las siguientes características del mutuo:
Como todo contrato, tiene obligaciones: el mutuante, a entregar una cosa; el mutuario, a devolver otra u otras, en la misma cantidad y calidad.
La cosa entregada puede ser cualquiera, mientras sea fungible. Trigo, animales, materiales de construcción, un vehículo, etc.
Puede ser gratuito o con intereses.
Todo lo anterior se puede aplicar, por supuesto, al mutuo de dinero de la “Operación Casa”, en el cual uno “recibe” una cantidad de dinero y se obliga a pagarla. La Ley N 18.010 define operaciones de crédito de dinero como:
“aquéllas por las cuales una de las partes entrega o se obliga a entregar una cantidad de dinero y la otra a pagarla en un momento distinto de aquel en que se celebra la convención”
Veamos cómo funciona esto en la operación casa:
El mutuante : banco o institución financiera. Su obligación es entregar una cantidad de dinero al mutuario. Esto ocurre de un modo oblicuo porque en el cumplimiento de esta obligación se mete un pequeño contrato (otro más) que pasamos por alto: el mandato.
Mutuario : el comprador del inmueble. Su obligación es pagar el dinero “recibido” de la forma escogida. Esto da origen al concepto de dividendo.
La cosa entregada, obviamente, es dinero.
Claramente el contrato no es gratuito, porque puedes llegar a pagar 2 veces el valor de la casa.
Las obligaciones del mutuario son de las cláusulas más importantes a revisar en la escritura de compraventa/ mutuo/ hipoteca/ mandato de la operación renta. Los términos que nos conciernen directamente son los siguientes:
- Monto entregado: debe coincidir con el precio o un porcentaje del bien raíz, a menos que hayas logrado dinero extra.
- Tasa de interés: es el precio del dinero. Es la forma de medir cuánto cuesta el dinero que “recibes” de parte del banco o institución financiera. A mayor tasa, mayor será el costo. La tasa puede ser fija, variable o mixta. Si bien es importante encontrar la mejor tasa, hoy en día, gracias a la portabilidad financiera, es sumamente fácil cambiarse, en cualquier momento, a otra entidad que “se lleve” tu crédito a una tasa más conveniente. Es, sin exagerar, lo mismo que ocurre hoy en día en el mercado de los teléfonos móviles.
- Plazo: 240, 300 y 360 meses son los plazos más usuales que se ofrecen al mutuario para cumplir su obligación con el mutuario. Por regla general, mientras mayor es el tiempo, más dinero se pagará en total.
- Monto del dividendo: pactado en UF, es el monto mensual que se pagará como cumplimiento de la obligación. El dividendo incluye otros costos que no tienen que ver con esta obligación: seguros de incendio y sismo y desgravamen.
- Cláusula de aceleración: esta es la facultad más terrible que se atribuyen los bancos: si el mutuario o deudor no paga el dividendo dentro de, típicamente, los primeros 10 días del mes, el banco tiene permitido cobrar toda la deuda restante. ¡TODA! Siempre que reviso las escrituras de mis clientes, en primer lugar, les advierto de su existencia y, en segundo, les animo a exigir su eliminación. Después de todo, se trata de un contrato, algo pactado libremente entre dos personas. Uno no está obligado a firmar todo lo que le presenten.
¡Me encanta leer sus comentarios! Nos leemos a la próxima.
Claudio Albornoz – Abogado.
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