Una interesante innovación de la Nueva Ley de Copropiedad, Nº 21.442 es establecer tanto la posibilidad, como las normas, de los convenios de pagos de las deudas obligaciones económicas, concepto también nuevo.
El texto del artículo 6º inciso (párrafo) 4º es el siguiente:
“El administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas, pudiendo concederse hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. El monto mínimo de la primera cuota no podrá ser inferior a un 30% del total de la deuda, debiendo pagarse al momento de la suscripción del referido convenio. Con todo, para celebrar el convenio de pago, el administrador deberá requerir el acuerdo del comité de administración.”
Analizaremos, primeramente, qué son las obligaciones económicas y luego en qué consisten los convenios:
Obligaciones económicas
De acuerdo al artículo 2º Nº 8, obligación económica es todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir:
- Gastos comunes ordinarios
- Gastos comunes extraordinarios
- Fondo común de reserva
- Fondo operacional inicial
- Multas
- Intereses
- Primas de seguros
- Otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad.
Como vemos, es un concepto sumamente amplio, por lo cual, la posibilidad de deuda, por parte de los copropietarios, es bastante elevada.
Definición de convenio de pago
Convenio que tiene como fin, pactar el pago de obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios.
Requisitos
Organismo facultado para realizar el convenio
El administrador, mediando acuerdo del comité de administración.
Deudor
El copropietario. Es interesante que la ley personalice la obligación, en lugar de asignarla a la unidad. Esto conlleva un grado más de responsabilidad de su parte, puesto que, aún cuando arriende la unidad exclusiva, la ley asigna a este la responsabilidad y, lo más importante, es que el arrendatario no está facultado para celebrar el convenio.
Cantidad de cuotas morosas
3 o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas.
Normas del convenio
Se puede conceder hasta 12 cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para el pago de la deuda.
Monto mínimo de la 1ª cuota: al menos el 30% de la deuda, debiendo pagarse al momento de la suscripción del convenio.
Nuestros comentarios
Si bien es una herramienta útil, creo que se excede el legislador al establecer los requisitos. Simplemente debió haber permitido o incluso animado al Comité, Administrador o Asamblea a realizar convenios de pago y que ellos establecieran las normas que les parecieran apropiadas. La ley, nuevamente, impone un mismo traje a todos los tipos de copropiedad, lo que complica el uso de la herramienta, cuando, como ocurre con frecuencia, está ausente el administrador o el comité.
No obstante, hay oportunidades en el sentido que es posible:
- Cobrar intereses
- Establecer cláusulas de aceleración
- Exigir garantías personales (aval o fianza) o reales (prenda o hipoteca).
- Obtener el acuerdo entre el Administrador y el Comité mediante mails o videollamadas.
- Cualquier otra cláusula ingeniosa que ayude a obtener el pago. ¡Sea creativo!
En nuestro próximo artículo, continuaremos con las novedades de la Nueva Ley de Copropiedad.
Claudio Albornoz V – Abogado Tributario.
