La promesa es un contrato, un acuerdo de voluntades entre dos (o más partes), que las vincula por muchos años. Debido a ello, el legislador ha tomado diversos intereses en ella.

En este artículo nos enfocaremos en las obligaciones que rodean el contrato de promesa, indicadas en la nueva Ley de Copropiedad:

Formalidades de la promesa

La promesa con una inmobiliaria es un contrato solemne, eso quiere decir que tiene varios requisitos sin los cuales es inválido o inexistente.

Los requisitos básicos ya los conocemos:

• Escrito
• Detallado
• Que indique condición o plazo
• No prohibido.

A los cuales la Ley General de Urbanismo y Construcción agrega los siguientes:

Suscrito mediante instrumentos privados autorizados ante notario

Esto es similar a una escritura pública, aunque, a diferencia de la anterior, no debe ser enviada al Archivo Judicial y tiene muchos menos requisitos. La idea es que un ministro de fe, como el notario, autorice las firmas.

Esto se aplica regularmente, aunque no siempre, pues aún cuando el promitente comprador vaya a la notaría, no siempre lo hace la Inmobiliaria.

Póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador

Esta garantía se incorpora al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual al pie, para el evento en que la compraventa no se suscriba dentro del plazo o al cumplimiento de la condición. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.

Los notarios no deberían autorizar las promesas sin esta garantía.

Primer Reglamento de Copropiedad

ANTES DE SUSCRIBIR LA PROMESA, la persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá entregar copia digital y material del primer reglamento de copropiedad al promitente comprador o comprador. De esto debería haber constancia tanto en la promesa misma como en el Reglamento.

Este deber es nuevo y en mi experiencia de este año, NO LO HE VISTO APLICADO.

Urbanización

Mientras en la subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización no será lícito al propietario celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos.

Por ende, además del Reglamento de Copropiedad, es necesario que, antes de la promesa, sea exhibido el comprobante de urbanización.

¿Hay alguna excepción?

Sí, claro que la hay: la Dirección de Obras podrá autorizar las reservas, promesas y ventas, garantizando las obras de urbanización pendientes, mediante valores hipotecarios reajustables u otros garantizados por el Estado, boletas bancarias o pólizas de seguros.

ESTO NO LO HE VISTO NUNCA. Parece que nos falta mucho en compliance inmobiliario.

Conclusiones

La promesa es un acto muy complejo, que requiere de una gran preparación. El promitente comprador debe ser muy diligente, no solo en revisar el texto del contrato, sino también todos los documentos que la rodean y le dan seriedad.

Claudio Albornoz. Abogado Tributario.