La promesa es un contrato, un acuerdo de voluntades entre dos (o más partes), que las vincula por muchos años. Esto nos obliga a ser precavidos, pues quien compra para vivir e incluso el inversionista inmobiliario pequeño, tienen como contraparte a alguien con mucha experiencia y suelen imponerse, teniendo el mayor peso en la negociación.
En este artículo nos enfocaremos en el terreno donde se construirá el proyecto prometido.
Identificación del Inmueble
Importancia
Es imperativo para el inversionista conocer si la inmobiliaria con la cual se está comprometiendo:
- Es dueña del terreno
- Tiene a su vez una promesa de compraventa sobre un terreno
- Tiene una lejana intención de comprar un terreno.
Inmobiliaria dueña del terreno
¿Cómo se acredita la propiedad de un bien inmueble? En este punto nos encontramos con dos formas de verificación.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
La forma más básica en la cual se puede demostrar el dominio de un inmueble es el certificado de dominio vigente, documento emitido por el Conservador de Bienes de la comuna donde se encuentra el inmueble. Este documento debe contener las siguientes menciones:
- Conservador de Bienes correspondientes
- Foja, número y año de la inscripción
- Nombre del dueño
- Sobre el inmueble:
- Calle
- Número
- Rol SII
- Comuna
- Manzana, Lote, Predio, etc, de un sitio aún mayor.
- Superficie
- Deslindes norte, sur, oriente y poniente.
- Forma de adquisición
- Precio de adquisición
- Dueño anterior
- Escritura pública o posesión efectiva de adquisición.
- Inscripción anterior (en el mismo Conservador u otro).
Este simple certificado, al indicarnos toda esta información, nos indica si el promitente vendedor ha comprado el o los terrenos donde se realizará el proyecto. Una mínima cortesía o deferencia hacia el inversionista sería exhibirle dicho certificado.
Estudio de títulos
De acuerdo al Colegio de Abogados, el estudio de títulos consiste en un examen acucioso de todos los antecedentes de un inmueble para determinar su situación jurídica y la de los derechos que en él recaigan. Su objetivo principal es comprobar que el actual dueño y futuro vendedor de un inmueble se encuentra en condiciones de transferir su dominio pleno e irrestricto.
Seguramente las inmobiliarias o sus financistas principales han realizado un estudio de títulos sobre el terreno. Después de todo, la inversión es de miles de millones de pesos. Este estudio debiera ser puesto a disposición de todo inversionista, junto a todos sus respaldos.
Sobre el futuro prometido
La acreditación de la propiedad es solo el inicio de lo que debe ser examinado. Lo segundo de que debemos preocuparnos es de las aprobaciones municipales para:
- Proyectos de fusión o subdivisión
- Permiso de Edificación
Proyectos de fusión o subdivisión
Es normal que en muchos barrios la inmobiliaria deba comprar uno o varios terrenos para construir, los cuales deben ser sometidos a un proyecto de fusión y/o subdivisión para poder, posteriormente, obtener el permiso de edificación. Todo esto consta en dos instrumentos que deben ser conocidos por el inversionista: el plano de subdivisión y/o fusión y la resolución que la autorizó.
Permiso de edificación
La Inmobiliaria puede tener la intención de vender 30 pisos, pero, ¿es eso posible? El instrumento que por excelencia nos indica qué es lo que, nuevamente, la Municipalidad permite que sea construido, es el permiso de edificación.
El permiso de edificación es la certificación municipal de la construcción, en la cual se indica qué se construirá: el número de pisos, unidades de departamentos, bodegas, estacionamientos, bienes comunes, la superficie de cada uno, etc.
Este permiso consta en un documento, el cual debe ser exhibido por el promitente vendedor, para dar certeza de lo que hará. Si por alguna razón aún no se ha obtenido, esta es una señal de riesgo para el inversionista, quien tiene la posibilidad de negociar un mejor precio.
Conclusión
Conocer la dirección del edificio o terreno no es suficiente. Se requiere mucha mas información, la cual debe estar respaldada por los documentos, oficiales o no, que ya hemos indicado:
- Certificado de dominio vigente
- Estudio de títulos y sus respaldos.
- Proyecto de fusión y/o subdivisión
- Permiso de edificación
La exhibición de estos documentos debería ser lo normal y algunas empresas ya están mostrando al menos, el certificado de dominio vigente. Como ya hemos dicho, al negociar con un desconocido, cada aspecto es un ladrillo que permite construir la confianza en el proyecto y contar con estos documentos ciertamente es importante. No contar con ellos, porque no existen o por simple negativa, es una señal de riesgo que debe sopesarse para buscar otra alternativa o negociar el precio.
Claudio Albornoz V.
Abogado Tributario.
