¿Por qué no firmar una promesa?

La promesa se define, simplemente, como la promesa de celebrar un contrato. Es decir, es el contrato mediante el cual, dos o más personas, prometen celebrar un contrato en el futuro.

Este año 2022 reunimos las siguientes condiciones que hacen de la firma de la promesa un asunto peligroso:

• Quiebras
• Quiebres
• Litigios urbanísticos
• Recesión
• Inflación
• Reticencia a reconocer todo lo anterior

Analicemos, una a una, estas circunstancias:

Quiebras

Últimamente nos hemos topado con muchas noticias como esta:

El 25 de septiembre, Constructora 3L -ligada a Francisco Lowener- presentó una solicitud de liquidación voluntaria. En sus 23 años de vida, construyó más de 20 mil viviendas entre Copiapó y Coyhaique, contribuyendo a dar soluciones habitacionales a familias vulnerables y de clase media. Tiene deudas por $21.682 millones.

Otros ejemplos de reorganizaciones: Constructora SAE, con pasivos por sobre $16.200 millones, La Cruz Inmobiliaria y Constructora, con pasivos por sobre los $80.000 millones.

Dentro de esos pasivos, ¿cuántos inversionistas pequeños habrán firmado una promesa de compraventa?

Quiebres de stock y alzas de precios

Según Luis Coevas, y Jorge Figueroa, ambos de de la Cámara de Construcción de Iquique, la oferta de materiales de obra gruesa que ​​llegó a contraerse 30% anual durante los meses de mayo-agosto de ese 2020, acompañada, por otro lado, entre agosto y diciembre, de un aumento sin precedentes en la demanda de materiales. ¿Las explicaciones? 

• Estallido social que redujo la oferta
• Retiros de fondos previsionales que empujando al alza los precios y la demanda.
• Contracción de la oferta internacional y aumentos significativos en precios de fletes marítimos desde distintas latitudes (95% de las importaciones chilenas). Por lo tanto, la demanda internacional implicó un aumento en los precios internacionales, derivando en un desvío de la oferta nacional para satisfacer estos mercados (exportaciones al mercado chino crecieron 9% y las dirigidas al mercado estadounidense crecieron 48% durante 2020).
• Lo concreto es que, la oferta o fabricación de los materiales de construcción exhibe un dinamismo mucho menor respecto del observado en la demanda. Esto, en parte, podría estar explicando la presión alcista en los precios de materiales, y por consecuencia, en los costos de las obras.

Si bien esto fue afirmado el año 2021, a septiembre de 2022, la situación no es mucho mejor. Afirma El Mercurio que:

Aumento de costos, tasas restrictivas y menor demanda: Análisis al “complicado” escenario que hace peligrar al sector inmobiliario. En medio del contundente cóctel que tiene al rubro de la construcción contra las cuerdas, varias firmas ligadas a esta industria han iniciado procesos de reorganización judicial para evitar la quiebra.

Para el negocio inmobiliario, la consecuencia inmediata de esto se sentirá en atrasos en las fechas de entrega.

Litigios urbanísticos y ambientales

Las Municipalidades han invalidado permisos y edificación y las autoridades ambientales han dejado sin efecto permisos. Esto ha ocurrido en muchas comunas, respecto a proyectos en diferentes etapas: desde, por ejemplo, Fundamenta Plaza Egaña, aprobado en 2019 y rechazado en 2022 a otros casi terminados, como el proyecto habitacional Los Libertadores en la comuna de San Fernando u otros ya terminados, como ocurre en Estación Central, comuna en la cual no se ha realizado la recepción final a proyectos inmobiliarios, por 5.500 departamentos y otros 1.200 que se encuentran en análisis.

Moraleja: hoy solo la modalidad de compra entrega inmediata da certezas (pero nunca de calidad, ya que para eso existe la responsabilidad de las empresas constructoras, estipulada en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 18).

Recesión

La pandemia, la guerra entre Rusia y Ucrania a nivel internacional, la crisis política y de seguridad en el país, han significado que caigamos en recesión, la cual se avizora durará hasta, al menos, el año 2023.

Por lo tanto, debes preguntarte:

• ¿Seré capaz de comprar cuando llegue el momento?
• ¿Será capaz la Inmobiliaria de construir y vender?
• ¿Se cubrirá el dividendo con el arriendo?

Inflación

En Chile, los grandes, hace años traspasaron la inflación al cliente. Los precios a largo plazo son en UF, la cual refleja fielmente la inflación, es decir, la caída del poder adquisitivo. Esto causará lo siguiente:

• Un pie cada vez más difícil de financiar, pues las cuotas en UF subirán cada vez más.
• El ajuste por UF será muy grande
• El dividendo aumentará mes a mes a niveles que difícilmente será cubierto por el arriendo.

Reticencia a reconocer todo lo anterior

Con todo lo anteriormente expuesto, evidentemente el modelo de negocio habría que adaptarse. Es decir, ante condiciones de tanta incertidumbre, diametralmente distintas a aquellas sobre las cuales explotó el negocio de vender en blanco o en verde, en tiempos cuando era realmente cierto que todo continuaría de acuerdo a lo anticipado, lo que hace el mercado es adaptarse, lo que ocurre, normalmente, de parte de quien está en problemas para ofrecer su producto, ¡en especial cuando pide dinero solamente mostrando un plano!

Lamentablemente, eso no ha ocurrido. Las promesas de compraventa, desde el inicio de la pandemia, hace 3 años, no han variado en absoluto. Las inmobiliarias no reconocen el cambio de escenario y siguen traspasando el riesgo de no construcción, en un 100%, al cliente.

Ante tales condiciones, no puedo sino recomendar a cualquier inversionista que se aleje de las promesas de compraventa o bien, aproveche la incertidumbre para negociar un mejor precio. Después de todo, la demanda de inmuebles está muy contraída y en este minuto, quien puede darse el lujo de suscribir una promesa, arriesgando perder el dinero o no verlo en muchos años, sin reajustes ni intereses, o teniendo que demandar para recuperarlo. No obstante, esto último lo veo poco plausible, porque los oferentes de inmuebles no suelen modificar sus precios.

En conclusión, no firmes una promesa y busca otro negocio con bienes raíces. Y si firmas, haz valer el riesgo que corres.

Que Dios te bendiga.

Claudio Albornoz, Abogado Tributario.