Oferta

Para hablar de oferta, debemos hablar de uno de los pilares del derecho: consentimiento o acuerdo de voluntades.

El consentimiento o acuerdo de voluntad, es, simplemente, una oferta aceptada. Lo explicaré con un ejemplo muy sencillo. Al ingresar al almacén de barrio nos enfrentamos a cientos de ofertas: 1/4 de kilo queso a $2000, 1 kilo de pan a $2500, 1 docena de huevos a $2000, etc. Algunas ofertas aceptamos, si decidimos llevar pan y queso, y otras rechazamos, si nos parece que los huevos son muy pequeños para su valor o las paltas están muy duras.

Es decir, hay consentimiento o acuerdo de voluntad, pues la oferta del almacenero, de pan y queso, ha sido aceptada por el cliente. De dicho modo, nace el contrato de compraventa.

La oferta en los bienes raíces

¿Cómo relacionamos el ejemplo del almacén de barrio a los bienes raíces?

La primera razón es que la Operación Casa, como cualquier contrato, siempre involucra una oferta: “se vende departamento de 100 m2, habitaciones y un baño” en UF 3000”. Por lo tanto, independientemente de la forma, existe una oferta, en búsqueda de quien la acepte.

La segunda razón, es que muchas personas, en especial los corredores de propiedades, utilizan un documento llamado “oferta”, el cual, paradójicamente, exigen de quien visita un inmueble, en lugar de presentarla de parte de quien puso el inmueble en el mercado.

En tercer lugar, la Operación Casa es muy diferente a todos los otros tipos de negocios y también lo es en este aspecto, pues la oferta tiene requisitos especiales.

Verdadero Rol de la oferta en la Operación Casa

La oferta cumple un rol más dentro de una importante ecuación de la Operación Casa:

Título + Modo de Adquirir el Dominio = Transferencia del Dominio.

La Oferta entra en el título, dentro de los cuales, el más común es la compraventa.

Ahora bien, el consentimiento entre un oferente vendedor y un aceptante comprador (compraventa), se expresa mediante una escritura pública, según el Código Civil, artículo 1801.

“La venta de bienes raíces… no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se haya otorgado escritura pública”.

En palabras simples, el consentimiento no existe, no tiene valor, es nulo, si no se otorga mediante una escritura pública. Es decir, si la oferta y la aceptación no constan en una escritura pública, no se ha formado el consentimiento (a diferencia de la compra de pan en el almacén), por lo cual, cualquier otro instrumento es, necesariamente, inútil (salvo la responsabilidad precontractual, de muy rara ocurrencia).

A causa de lo anterior, si usted busca vender un inmueble, no la use. Si está comprando y le presentan este documento, ya sabe que no sirve, explique por qué no sirve y si de todos modos no le creen y le exigen su firma, relájese pensando que no significa nada.

Condiciones ofrecidas en la publicidad

Las condiciones ofrecidas en la publicidad y la información que se entregue al comprador se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Tal información deberá expresar claramente la superficie total y útil de la o las unidades que se están ofertando, la de sus terrazas, bodegas y estacionamientos. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados. Artículo 18 inciso 7º de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Papel del corredor

A veces es en este documento que la corredora menciona su comisión. Si usted firma esa hoja, dependiendo de lo que diga, puede que usted le esté haciendo una “oferta”, la cual es aceptada tácitamente, si el trabajo es hecho. Bajo ningún término es un contrato de corretaje, puesto que, en un contrato, hay derechos y obligaciones de dos partes. Por lo tanto, es un papel bastante débil tanto para el corredor como para quien lo firma.

Que Dios nos bendiga

Claudio Albornoz V.