Habiendo examinado la subdivisión, en términos generales, estamos en condiciones de explicar en qué consiste la subdivisión de predios rústicos, la cual, anticipamos, es muy distinta a la subdivisión urbana, generando situaciones como el Caso Caval.
Normas relevantes:
Decreto Ley 3516 de 1980 que establece normas sobre división de predios rústicos
Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero
Ente encargado
Servicio Agrícola y Ganadero, SAG, según la Ley Nº 18.755, artículo 46:
Es interesante conocer cuál es la principal misión de este importante servicio público, según su artículo 2º:
“El Servicio tendrá por objeto contribuir al desarrollo agropecuario del país, mediante la protección, mantención e incremento de la salud animal y vegetal; la protección y conservación de los recursos naturales renovables que inciden en el ámbito de la producción agropecuaria del país y el control de insumos y productos agropecuarios sujetos a regulación en normas legales y reglamentarias.”
Esto ya nos da luces de cuál es el espíritu con el SAG debe actuar:
Forma de presentación de una subdivisión
La Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero es la norma que especifica todo lo que uno necesita conocer para presentar un proyecto de subdivisión ante el SAG. Entre otros, regula:
- 1.1. Lugar: oficinas de partes del Servicio Agrícola y Ganadero de la región respectiva a la ubicación del predio o en sus oficinas sectoriales.
- 1.2. Quiénes pueden solicitar el trámite: propietario o propietarios.
- 1.3. Plazos de tramitación: 20 días hábiles (lunes a viernes).
- 1.4. Antecedentes a presentar (una larga lista), destacando:
- A. Formulario de Solicitud de Certificación de Subdivisión de Predios Rústicos.
- B. Antecedentes del propietario y de su representante cuando proceda
- C. Antecedentes del Predio
- D. Plano del Proyecto de Subdivisión.
- E. Comprobante del pago de la tarifa
Casos de subdivisión permitida
El artículo 1° del DL 3516 de 1980 es bastante claro y vale la pena transcribir el primer inciso o párrafo:
“Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.”
Esta merece los siguientes comentarios sobre los bienes raíces a los que se refiere:
- Predios rústicos: aptitud agrícola, ganadera o forestal.
- Fuera de los límites urbanos.
- Divididos libremente por sobre 0,5 hectáreas.
En algunos casos se permite que la subdivisión sea por una superficie menor, como por ejemplo:
d) Cuando se trate de terrenos que deban ser subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, de vialidad u otras que dicho Ministerio determine conforme a sus atribuciones;
e) Tratándose de divisiones o subdivisiones para viviendas sociales.
g) Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier título a organizaciones o instituciones con personalidad jurídica y sin fines de lucro;
j) Cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para sí mismo.
Entonces, ¿cuál es el problema?
El problema está en el artículo 2º:
“Artículo 2°- Quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa.”
Recordemos lo indicado respecto al SAG: su función es velar por la protección y conservación de los recursos naturales. El suelo es un recurso natural y no debe ser destinado a otro destino más que los rústicos: agricultura, ganadería o forestal. Si alguien va en contra de esto, tendrá que enfrentarse al interés público.
Por ende, es difícil concluir otra cosa que todo el negocio de comprar para subdividir está fuera de la ley. Es más: si quedaba alguna duda, el artículo 3º continúa con la misma idea, expandiendo el ámbito de las consecuencias, no solo al área pública, sino también a la privada:
“Artículo 3°- Los actos y contratos otorgados o celebrados en contravención a lo dispuesto en el presente decreto ley serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que procedan en conformidad a la ley.”
En términos simples, las promesas de compraventa de una parcela rural, cuando sean destinadas a fines habitacionales, pueden ser anuladas por un juez. La nulidad trae la extinción de las obligaciones y restitución del dinero que pudiera haberse anticipado.
Conclusión
El negocio inmobiliario en zona rural tiene pies de barro: se ha expandido explosivamente sin que los desarrolladores, inversionistas, SAG, notarios y conservadores hayan tenido en cuenta los elementos básicos que hemos expuesto.
El tan chileno “es que siempre se ha hecho así” suele ir en contra de la normativa y esta no es la excepción. Quiero ser claro: toda persona que esté habitando una parcela rural y no la esté destinando al rubro rústico, es susceptible de ser fiscalizada por un SAG que, al parecer, por fin fiscalizará:
“Nuestras estadísticas señalan que ya se han generado 186 mil lotes, de los cuales 153 mil lotes son de superficies que abarcan desde media a una hectárea. Muchos de esos lotes no están destinados a la producción agropecuaria, lo que significa una pérdida para el país en cuanto a su condición principal de producir alimentos. De acuerdo con lo instruido por el MINAGRI, nos encontramos perfeccionando nuestros procedimientos para mejorar el análisis de las solicitudes de subdivisión de predios rústicos. Es nuestro deseo que la gente que quiere subdividir tenga muy claro que la ley dice que debe mantener el uso agrícola de estos terrenos”
Jefa de División de Recursos Naturales Renovables del SAG, Aurora Espinoza
En nuestro próximo artículo, comentaremos el Oficio 637 de 2022 del Ministro de Agricultura, Subsecretario de Agricultura, y el Director Nacional del SAG y la Circular 475-2022 del SAG.
Claudio Albornoz V.
