Ya examinamos algunos de los cambios tributarios que el gobierno pretende implementar. Hoy examinaremos con mayor detención cómo afectarían al inversionista inmobiliario.
Nuevo Director del Servicio de Impuestos Internos
Al comenzar, es necesario indicar que el nuevo director del SII es Hernán Frigolett, quien había sido Tesorero General de la República, (órgano encargado de recaudar impuestos), entre 2014 y 2018. Con esto, Gabriel Boric dio una clara señal al mercado: vengo a cobrar.
Resumen de modificaciones negativas
Resumamos lo que propone el gobierno con su proyecto de ley:
- Todo ingreso por arriendo debe pagar impuesto a la renta. DFL 2 de 1959
- La herencia de cualquier propiedad paga impuesto. DFL 2 de 1959
- Se limita la deducción de intereses hipotecarios a solo una propiedad.
- Se permite deducir el arriendo (en forma alternativa al beneficio anterior)
- Se elimina la solicitud de devolución de IVA.
- Se establece un impuesto al patrimonio (que incluye los bienes raíces)
Consecuencias de estas modificaciones
Ahora bien, siendo honestos, el nivel de cumplimiento tributario del inversionista inmobiliario es muy bajo. Por ende, analicemos los cambios para contrastar la práctica con la realidad:
Todo ingreso por arriendo debe pagar impuesto a la renta. DFL 2 de 1959
Parece terrible esta derogación de beneficios del DFL 2. Sin embargo, esto afectaría solamente en la medida que el inversionista se decida a declarar sus ingresos, ya sea en su impuesto global complementario o en su empresa individual. En otras palabras, si decides seguir “en negro” o evadiendo impuestos, no pasará nada. A menos que…
La herencia de cualquier propiedad paga impuesto. DFL 2 de 1959
Esto afectará de todos modos y no hay como evitarlo. Una vez realizada la posesión efectiva, debemos ir al sitio web del Servicios de Impuestos Internos, para declarar el impuesto y, lamentablemente, los inmuebles DFL2 que formen parte del inventario, engrosarán la base imponible del impuesto. De esto, no hay escape.
Se limita la deducción de intereses hipotecarios a solo una propiedad.
Nuevamente, no hay nada que hacer. El SII recibe información de los créditos hipotecarios, directamente de parte de las entidades financieras, por lo cual podrá decidir, en la “propuesta” de declaración de impuestos de las personas naturales, cuál es el único crédito que permite deducir intereses. Esto debe ser revisado, por supuesto, para que, a) la deducción se haga y b) sea la que corresponda.
Se permite deducir el arriendo (en forma alternativa al beneficio anterior)
Si eres arrendatario, puedes deducir el monto de tu arriendo, con un tope de 8 UTA (96 UTMs). El ejercicio de este beneficio significará suscribir un contrato de arrendamiento con el arrendador, quien sabrá que este está percibiendo dinero de ese inmueble.
Si eres arrendatario e inversionista, lamentablemente debes escoger entre este beneficio y el anterior.
Este beneficio, tarde o temprano, llevará a los arrendatarios a buscar la formalidad de los contratos de arriendo, lo que atenta contra la informalidad del negocio, forzando al inversionista a ser más riguroso.
Se elimina la solicitud de devolución de IVA.
Esto es bueno y malo: bueno, porque se elimina un hecho gravado (uno de los más evadidos de la Ley), lo que significa menor administración contable y tributaria, pero no necesariamente pagar menos impuestos, por las deducciones con que cuenta.
Lo malo es que se elimina un beneficio del cual el inversionista inmobiliario se estaba enterando: la devolución del IVA que se le había añadido al precio de la compraventa del inmueble.
Se establece un impuesto al patrimonio (que incluye los bienes raíces)
Esto no es una defensa a los ricos. Es una protesta filosófica a un impuesto que grava bienes ¡¡que ya pagaron impuestos!! Timbre y Estampillas, Renta, IVA, territorial (y algunas sobretasas).
Además, ya existen impuestos patrimoniales sobre muchos bienes: la Ley de Impuesto Territorial establece 4 impuestos sobre inmuebles, la Ley 21.420 lo hace sobre muebles.
La fiscalización que se viene
Hemos afirmado que desde el año 2010 el negocio inmobiliario ha perdido muchos de sus beneficios. La propuesta del gobierno es una estocada mortal a sus beneficios. En esta etapa, con un Director de Impuestos Internos con un perfil de cobro y un gobierno más dispuesto a recaudar que incentivar la inversión, capaz incluso de castigar el ahorro, no debería sorprendernos que comenzara un plan de fiscalización que apunte a los inevrsionistas inmobiliarios.
La preparación para ello es decidir qué conviene más: ser un riguroso contribuyente de impuesto global complementario o constituirse en empresa individual.
¿Necesitas asesoría frente a estos posibles cambios? Queremos oírte!
Claudio Albornoz V.
