Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores. En este capítulo, analizaremos la promesa con una inmobiliaria.

Promesa con una inmobiliaria

Lo que parecía una utopía, se hizo realidad: las AFPs devolverán los fondos de pensiones de sus afiliados. La fiesta comienza y también las ofertas.

Una industria que no se quedó corta fue la inmobiliaria, la cual ofrece “Compra en verde con tu 10%” o “Invierte tu 10% con nosotros y hazte dueño de un departamento” o frases similares.

Advertencia inicial: la inmobiliaria tiene toda la ventaja y tiene muchísima experiencia en este tipo de negocios. Tú no.

Lo anterior, ¿significa que corres peligro? Absolutamente. Por ende, el espíritu que guía este artículo es informarte sobre el negocio, sus pasos y que sepas a qué te enfrentas si decides embarcarte en dicha aventura.

Repasemos lo indicado en el artículo sobre la promesa de compraventa: es un contrato, un acuerdo de voluntad, mediante el cual, dos o más personas, prometen celebrar, en el futuro,  un contrato de compraventa.

¿Para qué sirve la promesa con una inmobiliaria?

El departamento ofrecido (caso típico, pero también aplicable a casas o parcelas) por la Inmobiliaria, no existe. Jurídicamente, no se puede vender algo que no existe y comercialmente, nadie financiaría eso. Entonces, la promesa es una buena alternativa por las siguientes razones:

• Financieras

La Inmobiliaria, usualmente, construye el edificio con dinero de otros, no el propio. Este proviene, por una parte, de deuda bancaria y por otro, de los inversionistas. La promesa es una herramienta para obtener dicho financiamiento, de parte de personas que le entregan dinero por adelantado, a cambio de la promesa de suscribir una compraventa cuando el edificio esté terminado.

• Plusvalía

La gran esperanza del promitente comprador es que, el precio ofrecido por la Inmobiliaria se vea superado por el precio de mercado del departamento, al momento de su compra.

• Pie o Anticipo

La posibilidad de pagar el pie o anticipo en cuotas muy bajas o en muchas cuotas, para que luego el resto se pague con la renta de un contrato de arriendo.

Requisitos Legales de la Promesa con Inmobiliaria

1. Escritura privada notarial;
2. Que contenga un plazo o condición para la época de la celebración del contrato;
3. Seguro o caución

• Por escrito

La Ley de Urbanismo y Construcción indica que, si el promitente comprador entrega todo o parte del precio, la promesa deberá suscribirse mediante escritura privada, autorizada ante notario.

• Plazo o condición

Esta es la característica en que la Inmobiliaria pone el pie encima al incauto inversionista. Hay dos plazos: uno para la inmobiliaria y otro para el inversionista.

Plazo o condición de la Inmobiliaria: Ya que ella redacta la promesa, establece como plazo “una vez que se ha obtenido lista la recepción definitiva”, “cuando esté inscrito en el Conservador”, etc. Todas esas frases suenan muy inteligentes, pero en el fondo, significan que la Inmobiliaria pretende suscribir la compraventa cuando se le antoje, sin comprometerse a un plazo real, como sería un período de tiempo o una fecha determinada.

Plazo o condición del inversionista: Este plazo deriva del anterior: una vez que la Inmobiliaria decide suscribir la compraventa, el inversionista tiene una semana, 15 días o un mes para suscribirla también.

Covid y Recesión Mundial

El año 2020, a causa de la pandemia Covid19, todo cambió. En todo el mundo las inmobiliarias se atrasaron en la entrega de los departamentos, fallando en el plazo, mientras la recesión provocaba la pérdida de millones de empleos y los bancos subían sus exigencias para prestar dinero, hechos que impidieron a muchos compradores cumplir su obligación de comprar el departamento y perder el pie. Las inmobiliarias, ni tontas ni perezosas, al percatarse de esto, comenzaron a buscar nuevos compradores.

Debido a lo anterior, si el inversionista se ve frustrado por la Inmobiliaria, al ver que el plazo que se ofreció en la publicidad (jamás en el contrato) no se cumple, se verá forzado a ir a juicio (en el juzgado civil o de Policía Local si actúa como consumidor) para recobrar su dinero y obtener la condena judicial sobre la multa, lo que será bastante complejo con una promesa desfavorable.

Reiteramos, entonces, lo indicado en nuestro artículo sobre la promesa: en momentos de inestabilidad sanitaria y recesión económica, comprometerse a participar en una operación de bien raíz, es peligroso para el inversionista, y por lo mismo, debería tomar precauciones, modificando las cláusulas más inconvenientes de la promesa, en especial, el plazo.

• Seguro o caución

La Ley también exige que el dinero entregado por el promitente comprador, sea garantizado mediante póliza de seguro o boleta bancaria, contratada por la Inmobiliaria.

Este seguro cubre el incumplimiento del plazo o la condición para firmar la compraventa.

La garantía permanecerá mientras el inmueble esté gravado en contra del promitente vendedor, hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces, a favor del comprador.

¿La inmobiliaria, tiene un plazo para inscribir el dominio en el Conservador de Bienes Raíces?

Sí. El plazo es el que se fijó en el contrato de promesa de compraventa. Si no se fijó un plazo, este será de 1 año desde que se firmó la promesa.

Excepciones

La garantía no es exigible si el precio o parte del mismo es depositado por el promitente comprador los siguientes instrumentos:

1. a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.
2. b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante.

En estos casos, el dinero se entregará al vendedor solo una vez que se celebre la compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.

Pie o Anticipo

Como ya indicamos, parte del negocio es la conveniencia de financiar el proyecto con dinero que no cobra intereses. Por dicha razón, es normal que, al “comprar en verde”, se establezca un pie, que se paga de una sola vez o mensualmente entre el momento de firmar la promesa y el tiempo en que, publicitariamente, se entregará el bien. Como ya vimos, este pie está cubierto con un seguro, siempre y cuando, el plazo pactado en la promesa sea certero, y no como los ya criticados y con los cuales el inversionista debe tener mucha precaución.

Multa

Nuevamente, aquí vemos el gran poder que tiene la Inmobiliaria en la negociación. Al contrario de una multa estipulada entre personas no dedicadas al negocio, usualmente en el contrato se estipula una multa, en favor de ambas partes, por el mismo monto, pero que, convenientemente, coincide con el monto del pie que el inversionista ha entregado o pagará mes a mes por mucho tiempo. Es decir, si el promitente vendedor no cumple, la Inmobiliaria, con solo unos clicks, transforma el otrora pie en una multa y, por otra parte, busca un comprador para el departamento.

Si, por otra parte, el inversionista se ve frustrado por la Inmobiliaria, al ver que el plazo que se ofreció en la publicidad (jamás en el contrato) no se cumple, se verá forzado a ir a juicio para recobrar su dinero y obtener la condena judicial sobre la multa, lo que será bastante complejo con una promesa desfavorable. Pero existe la posibilidad.

Sanción penal

El Código Penal establece como estafa el engaño, con o sin representación de una inmobiliaria, para suscribir una promesa (de vivienda, local comercial u oficina), sin cumplir con las exigencias establecidas ya indicadas, si esto perjudica al promitente comprador.

Al terminar, hago la siguiente pregunta: ¿Les gustaría que escribiera sobre algún tema en particular? Redactando este artículo pensé en el siguiente:

¿Qué es un contrato?

¿Qué son la prestación y la obligación?

¿Hay contratos que no son escritos?

¡Me encanta leer sus comentarios!

Más recursos:

Biblioteca del Congreso

Ley de Urbanismo y Construcción, artículo 138 bis

Código Penal, artículos 467 y 470 N° 9.

Tema anterior: La promesa

Siguiente tema: La compra sin pie.