¡Se les acabó la fiesta a los papitos corazón! O eso pareciera. Ya que nuestra pasión son los bienes raíces, examinaremos cómo tener deudas de alimento te afectará si debes dinero por alimentos.

Contexto

Se han dictado las siguientes leyes:

Ley 21.389: CREA EL REGISTRO NACIONAL DE DEUDORES DE PENSIONES DE ALIMENTOS Y MODIFICA DIVERSOS CUERPOS LEGALES PARA PERFECCIONAR EL SISTEMA DE PAGO DE LAS PENSIONES DE ALIMENTOS. Ley totalmente vigente a partir del 19 de noviembre de 2022.

Esta ley modifica la Ley Nº 14.908 de Alimentos.

Ley 21.484: RESPONSABILIDAD PARENTAL Y PAGO EFECTIVO DE DEUDAS DE PENSIONES DE ALIMENTOS. Esta ley aún no está vigente.

Objetivo

Derechamente, acorralar a los deudores de alimentos, creando un registro a cargo del Registro Civil, el cual debe ser consultado obligatoriamente por muchos organismos, tanto privados como estatales. En este punto, nos enfocaremos en los deberes relacionados con inmuebles.

Alimentos

Los alimentos son, legalmente, el dinero al cual tiene derecho ciertas personas sobre otro, en razón de su relación de parentesco. El caso más normal es que los padres (abuelos) deban alimento a los hijos (nietos), aunque también un padre anciano podría demandar a sus hijos por alimentos.

Los alimentos se deben solo desde que hay una sentencia judicial o una mediación aprobada judicialmente. Por ende, antes de eso no existe deuda de alimentos, sino solo una deuda moral (natural decimos los abogados).

Deberes del Conservador de Bienes Raíces sobre los alimentos

En esta modificación de ley, el Conservador tendrá mucho que decir sobre los alimentos, puesto que tendrá los siguientes nuevos roles:

Informar a los Tribunales de Familia

En los juicios de alimentos, ante los tribunales de familia, el juez podrá solicitarle 

“que aporte antecedentes útiles que permitan determinar los ingresos y la capacidad económica del demandado.”

Esta medida, por sí sola, no me parece útil o es muy vaga, por las siguientes razones:

1. ¿Con qué Conservador se comunicará el Tribunal? Tan solo en la Región Metropolitana hay más de 5 de ellos.
2. Ser dueño de una propiedad no es un indicador preciso de capacidad económica, puesto que puede estar asociada a un crédito con garantía hipotecaria, habitada, prestada o arrendada y en este último caso, debe conocerse el precio.

No obstante, es mejor que el tribunal conozca, si es que puede, la existencia de una propiedad. En esto, es indispensable que el demandante entregue la mayor información posible.

Revisar el Registro Nacional de Deudores

Hay dos situaciones en las cuales el Conservador debe mirar el registro en dos ocasiones:

Inscripción de dominio

Al momento de inscribir una transferencia de dominio, debe revisar que:

1. El vendedor no se encuentre en el Registro Nacional de Deudores o 
2. En el título traslaticio (compraventa, aporte de sociedad, donación), el notario indique que:
   1. Se ha retenido y pagado la deuda de alimentos, con un máximo de un 50% del precio de venta.
   2. Se han otorgado garantías que aseguran el pago en un plazo no mayor a cinco días hábiles contados desde la inscripción. Para estos efectos, se entenderá que constituyen garantía suficiente:
      1. Comisión de confianza de valores
      2. Documentos representativos de pago e instrucciones escritas para asegurar el correspondiente pago. 
   3. El notario, una vez cumplido el encargo, deberá mantener el texto de la instrucción dejada en su poder, al menos por un año.

Sanción:

Si el Conservador inscribe sin haber revisado el Registro Nacional de Deudores, se expone a:

• Multa
• A beneficio fiscal
• Doble de lo que debió retener el notario

Esto es muy raro, porque la multa beneficia al fisco, no al alimentario y, en segundo lugar, si el notario no paga, el Conservador también sería responsable de ello. En tercer lugar, ¿quién es el ente fiscalizador de las multas que impone esta ley? ¿cuál es el tribunal competente? ¿cuál es el procedimiento de reclamación?

Inscripción de hipoteca

Al momento de inscribir una hipoteca, se deberá exhibir al Conservador que:

1. El mutuario no se encuentra en el Registro Nacional de Deudores como deudor de alimentos o, 
2. El proveedor de servicios financieros ha retenido y pagado parte del crédito solicitado, al alimentario.

Esta medida es potente, porque puede significar que un inversionista inmobiliario no pueda concretar su operación o deba pedir más dinero, ya que parte del crédito original debe ser pagado por institución financiera directamente al alimentario con el cual tiene una deuda.

Sanción:

Si el Conservador inscribe sin haber revisado el Registro Nacional de Deudores, se expone a:

• Multa
• A beneficio fiscal
• Doble de lo que debió retener la institución financiera

Esto es muy raro, porque la multa beneficia al fisco, no al alimentario y, en segundo lugar, si la institución financiera no paga, el Conservador también sería responsable de ello. En tercer lugar, ¿Quién es el ente fiscalizador de las multas que impone esta ley? ¿Cuál es el tribunal competente? ¿Cuál es el procedimiento de reclamación?

Conclusión

Esta modificación legal es una complicación para el negocio inmobiliario, puesto que exigirá un trámite más que deben realizar los conservadores, lo que requerirá más tiempo y dinero de parte de todos, no solo de los deudores.

Es preocupante la incertidumbre del procedimiento de aplicación de sanciones, puesto que seguramente algún conservador incurrirá en la omisión de sus deberes.

Próxima semana: rol del notario.

Claudio Albornoz, Abogado Tributario.