Anteriormente, examinamos la subdivisión de predios rústicos, concluyendo que la ley no permite el desarrollo inmobiliario en zonas rurales y quien lo hace, se expone a sanciones.
A mediados de julio de 2022, el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) anunció a los 4 vientos que comenzaría a tomar una actitud de fiscalización preventiva frente a las nuevas solicitudes de lotes. Esto se anuncia en el Oficio 637 de 2002 y se regula en la Circular 475-2022, la cual analizamos en este artículo. Primero, expliquemos qué ocurrió.
¿Qué pasó?
El Ministerio de Agricultura tomó cartas en el asunto de las subdivisiones de predios rústicos. La manera concreta de hacerlo fue indicar, al SAG, mediante el oficio ordinario Nº 637 12 de julio de 2022, lo siguiente:
**Extractos del oficio 637 del Ministerio hacia el SAG
Lo anterior es la comunicación de un superior a un subordinado, indicándole cómo hacer su trabajo. Como es de dominio público, el SAG ha tenido una actitud muy favorable hacia la subdivisión, al autorizarla, y una de indiferencia (o incapacidad) a la fiscalización de usos no permitidos por la ley de los sitios subdivididos, según el Decreto Ley 3516 de 1980 que establece normas sobre división de predios rústicos.
Reacción del SAG
Rápidamente (en menos de una semana), el SAG, mediante la Circular 475-2022, indicó a sus funcionarios, que frente a la solicitud de subdivisiones en predios rústicos, mediante el procedimiento indicado en la Resolución 3.094 de 2019 del Servicio Agrícola y Ganadero, ellos deberían realizar determinadas acciones.
Antes de hablar de esas acciones, destacamos que una circular es una denominación común en los organismos públicos, para instruir a los funcionarios, no al ciudadano, de la forma en que debe actuar. Es decir, son obligatorias solamente para los funcionarios, no para los ciudadanos. Esto tiene importantes implicancias que discutiremos más adelante.
Casos específicos de suspensión y/o rechazo
Siempre cuidando que la resolución de suspensión o rechazo de la certificación, esté fundamentada, se instruye al funcionario que, en cada uno de los casos indicados:
- Suspenda o rechace
- Analizar
- Pedir informes
- Continuar a tramitación o rechazar definitivamente
1.- Proyectos de parcelación que incluyan en el plano, elementos propios de un condominio, tales como garitas de control de acceso, vialidad interior con rotondas, miradores, embarcaderos, áreas de trekking, zona infantil, entre otros.
Suspender y requerir informe a SEREMI MINVU – Municipalidad, solicitando pronunciamiento si el proyecto de subdivisión se asimila a un proyecto habitacional tipo condominio y si este vulnera la normativa vigente.
En base a lo anterior, rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.
2.- Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes.
Todo proyecto que en su diseño de subdivisión genere en todo o en parte lotes para los que su forma impida o dificulte el uso agropecuario efectivo de éstos, debe ser rechazado.
Sin embargo, si hay dudas, se evalúa.
3.- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas de 5.000 m2 o más en que se constata una situación de hecho constituida por apertura de calles, caminos interiores, veredas, rotondas, áreas comunes, canchas de fútbol, embarcaderos, postación eléctrica, etc.
El SAG puede tomar conocimiento de esta situación por medio de una denuncia ciudadana, comunicación de otro Servicio y/o de oficio, por ejemplo, utilizando algún SIG o imagen satelital.
Acciones del Servicio:
Visita a terreno y elaboración de informe. Se puede suspender y oficiar a otros organismos como el Consejo de Defensa del Estado, SEREMI-MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), CONAF, DGA, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural de la DOH según el caso.
4.- Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas resultantes de 5.000 m2 o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, sitios web que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional
Acciones del Servicio:
Revisión de los antecedentes que vinculan la publicidad con el predio donde se va a desarrollar el proyecto de subdivisión.
De haberse verificado publicidad u otros elementos que den cuenta del destino urbano o habitacional de la subdivisión, suspender y y oficiar a otros organismos como el Consejo de Defensa del Estado, SEREMI-MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), CONAF, DGA, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural de la DOH según el caso.
5.- Proyectos de parcelación que consideran la generación de 80 o más lotes.
Acciones del Servicio:
Suspender y requerir informes a SEREMI MINVU, Municipalidad, SMA, SEA.
En base a pronunciamientos de los organismos consultados, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.
6.- Proyectos de parcelación que consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituya bosque.
Acciones del Servicio:
Suspensión y requerir pronunciamiento a CONAF.
En base al pronunciamiento de CONAF, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.
7.- Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destino inmobiliario
Acciones del Servicio:
Suspender y requerir informe a SEREMI MINVU y Municipalidad solicitando la revisión de los antecedentes aportados y su pronunciamiento, en función de la posible generación de núcleo urbano o la destinación efectiva de las etapas previas a fines urbanos o habitacionales.
En base a pronunciamientos de SEREMI MINVU y/o Municipalidad, rechazar o continuar tramitación.
8.- Proyectos de parcelación cuyos antecedentes documentales dan cuenta del destino inmobiliario de los lotes
La existencia de un reglamento de copropiedad o de cualquier otro documento que prohíba o limite la actividad agropecuaria de las parcelas resultantes o señale un destino urbano o habitacional de éstas.
Acción del Servicio:
Rechazo.
9.- Proyectos de parcelación emplazados en áreas protegidas
De encontrarse en áreas protegidas, sitios prioritarios para la conservación o humedales protegidos, en los términos del artículo 8° del D.S. 40/2012 (RSEIA), se deberá suspender la tramitación de la solicitud y oficiar a CONAF, MMA, BBNN y/o SEA para que estas instituciones se pronuncien.
En base al pronunciamiento de la o las instituciones pertinentes, rechazar o continuar la tramitación en forma regular.
10.- Proyectos de parcelación cuyos deslindes se superpongan con terrenos fiscales
Acciones del Servicio:
Suspender y requerir informe a BBNN sobre si el proyecto de subdivisión está fuera de los límites prediales de la propiedad fiscal.
En base al pronunciamiento de BBNN, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.
11.- Proyectos de parcelación presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a las siguientes actividades económicas: construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario.
Si el solicitante posee giro que se encuentre ligado a la construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario, se deberá suspender la tramitación de la solicitud y oficiar a MINVU, para que éste se pronuncie respecto de la generación de núcleos urbanos al margen de la planificación territorial de la destinación efectiva del proyecto a fines urbanos o habitacionales. En el mérito del pronunciamiento del MINVU, se resolverá seguir con el curso normal de la evaluación de la solicitud o rechazarla de plano.
Acciones del Servicio:
Suspender y requerir informe a MINVU.
En base a los pronunciamientos resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.
12.- Proyectos de parcelación que se emplacen en Áreas de Desarrollo Indígena o en el Catastro de Tierras Indígenas de CONADI
Acciones del Servicio:
Suspender y requerir informe a CONADI.
En base al pronunciamiento de CONADI, resolver rechazar solicitud o continuar tramitación en forma regular.
Casos genéricos de suspensión
a. Denuncia de particulares o de otros Servicios Públicos respecto del carácter vulneratorio del proyecto sobre la normativa sectorial aplicada al proceso de SPR y/o la normativa ambiental.
b. Constatación de hechos que ameriten fundadamente la suspensión del procedimiento, en base a los antecedentes asociados al proyecto SPR.
Acciones del SAG
No están claras, al contrario de las acciones a realizar frente a un caso específico. Entonces, ¿qué pasa una vez que se suspende la tramitación? La Circular no lo indica. En todo caso, como vimos, los casos específicos son tantos, que sería rara la aplicación de este caso.
Conclusiones
Es dudoso que el SAG tenga la facultad para prevenir, en lugar de fiscalizar. Muchos abogados lo están dudando, mas no por eso, el Estado dejará de hacer lo que quiere. El Estado suele ir en contra de la ley para cumplir sus metas.
Los efectos de esto son múltiples:
- El rechazo de muchos proyectos de subdivisión
- Sin proyecto de subdivisión, los promitentes compradores verán indefinidamente postergado su sueño de vivir en el campo.
- La devolución de dinero será lenta y compleja, porque, sencillamente, no es negocio restituir dinero y requiere entereza, rara en en los desarrolladores inmobiliarios, confesar que uno ha errado.
- Recomendación: arrancar de este negocio.
Claudio Albornoz V.
