¡Por fin se publicó la Ley del Nuevo Juicio de Arriendo! Esta ley, largamente anticipada, que modifica la Ley N° 18.101, sobre Arrendamiento de predios urbanos, siendo las siguientes materias los principales aspectos:
Procedimiento monitorio para cobro de rentas, cuentas adeudadas, y restitución del inmueble
La mayor novedad es la creación de un nuevo procedimiento judicial, llamado monitorio, en el cual, básicamente, el arrendador entra ganando. Sus características son las siguientes:
Requisitos de la demanda:
- Identificación del arrendador y del arrendatario
- Identificación del inmueble arrendado
- Indicar las deudas de rentas de arrendamiento, cuentas por gastos comunes y de consumo
- Indicar los documentos que le sirven de fundamento
- La solicitud al juez de:
- Requerir al deudor para que, dentro de 10 días corridos, pague lo adeudado (y lo que se adeude con posterioridad a la presentación de la demanda), más intereses y costas;
- En caso que el deudor no pagare, no compareciere o no se oponga, que se le tenga por condenado al pago.
- Decretar el lanzamiento en un plazo máximo de 10 días.
Primera resolución
Si la demanda no cumple con los requisitos, el demandante tiene 10 días para enmendarlo.
Si cumple con los requisitos indicados, el juez la acogerá y ordenará:
- Requerir al deudor para que, dentro de 10 días corridos, pague lo adeudado (y lo que se adeude con posterioridad a la presentación de la demanda), más intereses y costas;
- En caso que el deudor no pagare, no compareciere o no se oponga, que se le tenga por condenado al pago.
- Decretar el lanzamiento en un plazo máximo de 10 días.
Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.
Notificación
La demanda y la resolución del juez podrán notificarse entregando las copias respectivas a cualquiera persona adulta que se encuentre en el inmueble, o lugar de trabajo. Se presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el inmueble arrendado.
El demandado puede poner término al procedimiento monitorio pagando el total de lo adeudado, incluidos intereses y costas, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición. Si el pago es sólo de una parte, el procedimiento seguirá adelante en lo que quedare pendiente de pago. La ley regula igualmente las posibles vías de oposición del demandado, incluyendo la posibilidad de apelación de la resolución que se pronuncie sobre ella, en el solo efecto devolutivo.
Comodato precario
El procedimiento monitorio se aplica también al comodato precario, es decir, cuando alguien utiliza el inmueble sin que haya un contrato de arriendo escrito y solo cuando se busque la restitución del inmueble.
Dominio vigente de la propiedad
Cuando el notario autorice un contrato de arrendamiento, este solicitará el dominio vigente o poder que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble de que trata el contrato. Estos contratos constituirán un antecedente suficiente para el ejercicio de la respectiva demanda monitoria.
Dudas de esta nueva ley
Lo anterior parece muy bueno, pero hay un par de asuntos inquietantes:
El Artículo 18-H permite al arrendatario finiquitar el procedimiento monitorio
Si el arrendatario opone las excepciones de los artículos 304 del Código de Procedimiento Civil, cosa juzgada y transacción, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución prevista en el artículo 18-C.
Esto es problemático, porque la sola interposición de la excepción obliga al juez a terminar el procedimiento monitorio, no importando el mérito de la excepción. Esto es un error de la ley, puesto que, en la mayoría de los casos el arrendador está lidiando con un arrendatario de mala fe que, de conocer esta herramienta, sin duda la usará, también de mala fe.
No se mejoró el lanzamiento
El lanzamiento es la expulsión forzosa del arrendatario y todas las personas que usen el inmueble. Esto depende de dos instituciones: el receptor judicial y Carabineros de Chile, quienes, normalmente, tienen muchísimo trabajo, más estos últimos, con el aumento de la delincuencia.
Como, lamentablemente, Carabineros de Chile tiene el monopolio de la violencia, no puede haber lanzamiento sin ellos, por lo cual los juicios rápidos pueden enfrentarse a un estrecho cuello de botella, ante la incapacidad de la policía de satisfacer la demanda (creciente) de lanzamientos.
Entonces, la Ley que mejora la justicia teórica no mejora la justicia material, pues no se acompaña de una mejoría del procedimiento que la concretiza: el lanzamiento, sin lo cual esta ley, con buena intención, pero poca calle, podría ser letra muerta.
Este artículo se redactó con ayuda del resumen de la Ley 21.461, realizado por la Biblioteca del Congreso.
Claudio Albornoz V.
