Las instrucciones notariales es un documento en los cuales, derechamente, se contradice a la escritura pública, con el fin que esta tenga apariencia de negocio finiquitado. Como su nombre lo indica, este documento, que no es escrita pública, se realiza ante un notario y los aspectos más importantes en los cuales se deja a la escritura, como mentirosa, son:
De interés del vendedor: pago del precio
En la escritura, las partes afirman:
“Las partes declaran íntegramente pagado el precio de la compraventa y renuncian expresamente a las acciones resolutorias que pudieren emanar del contrato de compraventa contenido en este instrumento”.
Esto es, como dijimos: FALSO.
En una compraventa de bien raíz, usualmente financiada por una institución financiera, el precio jamás se paga al momento de firmar la escritura. Entonces, ¿cuándo recibe el vendedor su dinero?
Esto estipula la instrucción notarial: el precio acordado será pagado al momento en que en el Conservador de Bienes Raíces se inscriba lo siguiente:
Registro de Propiedad: inmueble a nombre del comprador
Registro de Prohibiciones: prohibición de enajenar sin permiso del banco
Registro de Hipotecas: hipoteca de primer grado a favor del banco (y reglamento de copropiedad).
En términos concretos, esto se materializa en certificados, en copias y resúmenes de lo escrito en los libros del Conservador, los cuales serán exhibidos por el vendedor en la notaría, lo que le dará derecho a retirar los vale vista o cheques donde conste el pago.
¿Por qué todo esto? Recordemos que la inscripción en el Registro de Propiedad es la forma en la cual se cumple la principal prestación a la cual el vendedor se comprometió en la compraventa.
Las otras inscripciones, en cambio, son en cumplimiento de otros pactos y contratos, pero no entre comprador y vendedor, sino entre comprador y entidad financiera.
De interés del comprador: entrega de la propiedad
Como contrapartida a lo anterior, naturalmente, si el vendedor no ha recibido el dinero por la venta, usualmente no entregará el inmueble objeto del contrato y usará este tiempo, idealmente, para irse de la casa, si se trata de un usado. En la escritura de compraventa redactada por el banco, las partes indican lo siguiente:
“El comprador, declara haber recibido materialmente y a su entera conformidad la propiedad objeto del presente contrato.”
Esto también es FALSO.
Lo usual es que la entrega se supedite a lo anterior: el pago del precio. Recién cuando el vendedor reciba el dinero, entregará las llaves de la propiedad.
Es importante indicar que, dentro de este embrollo, la parte más frágil es la compradora, puesto que el cumplimiento de la inscripción, a menos que haya fraude o un error muy grave, está asegurado y depende de terceros. En cambio, la entrega de las llaves depende de la pura voluntad del vendedor, el cual, se ha visto que puede llegar a ofrecer muchas excusas, en especial cuando se trata de un inmueble usado: reparaciones pendientes o, lo más grave, que él mismo no tiene adónde irse.
Para finalizar, indicamos que algunas inmobiliarias han sido más amables con los compradores y entregan las unidades con tan solo la firma de la escritura. Ese es un aspecto importante de la negociación que podría quedar plasmado, por ejemplo, en la promesa de compraventa.
Comentarios finales
En la escritura de compraventa, crédito, hipoteca, etc, se miente, porque el banco así lo exige. Frente a eso, para lidiar con esas falsedades, se utiliza un documento de menor rango, en el cual se expresa la realidad de las cosas que más interesan a las partes, vendedor y comprador, siendo este la parte más vulnerable.
¿Tienes alguna duda, alguna sugerencia de tema legal? ¡Me encanta leer sus comentarios! Nos leemos a la próxima.
Claudio Albornoz V.
