Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores. En este capítulo, seguiremos con la tercera parte del crédito hipotecario: la escritura pública.
Escritura pública
¿Por qué es necesario acudir a la notaría? ¿Podría hacerse todo de palabra o de forma más simple? Si no te has preguntado esto y simplemente te has visto arrastrado a este trámite, solo porque “así se hace”, te quiero explicar cuál es el motivo.
Código Civil
El Código Civil es una de las normas más importantes de nuestra vida. Data de 1855, con lo cual, en mi opinión, se prueba que algo, no por viejo, es malo. Al contrario, es excelente, cubre muchísimas áreas de nuestra vida y es extraordinariamente actual, en especial lo relativo a los bienes. Se ha modificado principalmente en temas de familia.
Volviendo a nuestro tema, el Código Civil regula extensamente el contrato de compraventa, definiéndola, simplemente, del siguiente modo, en su artículo 1793:
“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.”
Como ya indiqué, dedicaremos, en el futuro, una nueva serie de artículos sobre los contratos de los bienes raíces, en especial, por supuesto, la compraventa. Por ahora bastará analizar los aspectos esenciales, es decir, aquellos sin los cuales no existe o es otro contrato:
Obligación del vendedor de dar una cosa
Obligación del comprador de pagar dicha cosa en dinero.
Es decir, en la vida diaria tenemos muchísimas compraventas y seguramente será el contrato más usado en el mundo. ¿Qué tiene que ver eso, entonces, con la escritura pública? Andrés Bello, hace casi dos siglos, añadió que, tratándose de los bienes raíces, la compraventa requiere una exigencia adicional:
“Art. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes:
La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.”
Por lo tanto, de acuerdo a ambos artículos, la compraventa de un bien raíz tiene los siguientes requisitos:
- Obligación del vendedor de dar una cosa
- Obligación del comprador de pagar dicha cosa en dinero.
- El acuerdo anterior debe constar en una escritura pública.
Entonces, ¿qué es una escritura pública?
Nuevamente debemos ir a la Ley, pero esta vez no al Código Civil, sino al Código Orgánico de Tribunales, cuyo artículo 403 nos indica:
“Escritura pública es el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que fija esta ley, por el competente notario, e incorporado en su protocolo o registro público.”
Es decir, la escritura pública es:
Instrumento público (tan público que pueden ser consultadas por cualquier persona sin necesidad de dar explicaciones ni pedir permiso).
Solemne, que contiene firmas.
Notarial, es decir, solamente ante un notario puede otorgar una escritura pública (lo que les da bastante poder y les genera mucho dinero).
Protocolizada, es decir, cada escritura tiene un número.
Al finalizar, les cuento algunas cosas curiosas:
- Es posible vender una cosa ajena.
- No se puede vender a uno mismo.
- Se puede vender cosas futuras.
- La inscripción en el Conservador de Bienes Raíces es el cumplimiento del contrato de compraventa, es decir, no forma parte de él.
¡Me encanta leer sus comentarios!
Claudio Albornoz – Abogado
Siguiente tema: El mutuo
