Continuamos nuestra serie “Operación Casa”, teniendo presente, claro, nuestros capítulos anteriores, Introducción y elección y Oferta. En este capítulo, analizaremos el instrumento conocido como promesa.

Promesa

Advertencia inicial: la promesa es un contrato, y como tal, su principal característica (a diferencia de la Oferta), es ser un acuerdo de voluntades entre dos o más partes.

La promesa se define, simplemente, como la promesa de celebrar un contrato. Es decir, es el contrato mediante el cual, dos o más personas, prometen celebrar un contrato en el futuro.

¿Por qué prometer celebrar un contrato en lugar de celebrarlo?

Sencillamente, porque una o ambas partes no están preparadas para cumplir las obligaciones del contrato. En la normalidad de los casos, el comprador quien no está listo para ello. En la compraventa de inmuebles, las obligaciones de las partes son las siguientes:

• Vendedor: entregar el inmueble, jurídica y materialmente. Jurídicamente, inscribiendo la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces del territorio. Materialmente, permitiendo el ingreso del comprador a la propiedad. Sobre las otras obligaciones del vendedor (responder de la evicción y de los vicios y defectos ocultos), hablaremos en el futuro.
• Comprador: pagar el precio.

¿Por qué se usa la promesa? A causa del alto precio de los inmuebles, equivalente a muchos años de trabajo del comprador, lo normal es que el comprador tenga la expectativa de financiar la compra del inmueble mediante un crédito.

El otorgante del crédito, usualmente una institución financiera, desea “estudiar los títulos” y tasar el inmueble objeto de la operación, porque el riesgo es grande para ella. Estudiar los títulos es determinar si quien se presenta como vendedor puede cumplir la obligación jurídica ya mencionada y tasar, el valor asegurable. Ambas operaciones toman tiempo, por lo cual el comprador necesita tiempo para cumplir su obligación.

En otras palabras, el comprador se compromete a obtener el dinero necesario para pagar el precio al vendedor, quien, a su vez, se compromete a celebrar el contrato de compraventa, firmando la escritura pública, cuando el comprador obtenga el crédito.

Entonces, ¿para qué se celebra la promesa? La promesa se celebra para comprometerse mutuamente. Esto, sin embargo, tiene una cara negativa bastante obvia, pero pocas veces considerada: la restricción de libertad.

¿Es necesario celebrar una promesa? 

A modo de corolario, una vez firmada una promesa, las partes tienen un derecho (que el otro celebre la compraventa) y a la vez una obligación (celebrar la compraventa). Esto, entonces, las amarra a firmar el contrato prometido, dentro de un plazo (en 3 meses, en 5 años) o cuando se cumpla una condición (cuando haga la posesión efectiva, cuando se construya el edificio). No obstante, en el transcurso de ese plazo pueden ocurrir muchas situaciones:

• El vendedor recibe una mejor oferta.
• Aparece un nuevo comprador, que pagará al contado.
• El comprador encuentra una propiedad más de su agrado o más barata.
• El comprador no obtiene financiamiento.
• El vendedor se retrasa en construir el edificio de departamentos.

¿Crisis social? ¿Covid?

Lo anterior, ¿parece pesimista? Entre octubre de 2019 y julio de 2020, en Chile ocurrió todo lo anteriormente descrito: inmobiliarias grandes se atrasaron en la entrega de los departamentos, fallando en el plazo, mientras la crisis social arreciaba en el país, lo cual significó que cientos de futuros compradores no pudieran obtener sus créditos, por lo cual no pudieron cumplir su obligación. Las inmobiliarias, ni tontas ni perezosas, al percatarse de esto, comenzaron a buscar nuevos compradores.

En la sociedad actual, entonces, con altos niveles de estabilidad, comprometerse a participar en una operación de bien raíz, es un asunto, o bien peligroso (y mucho más si se ha estipulado una multa que sanciones el incumplimiento) o al menos inconveniente, puesto que, como dijimos, ambas partes pueden verse afectadas por estar atadas a un contrato que dejó de ser atractivo.

En conclusión, personalmente, recomiendo evitar la promesa.

Requisitos Legales de la Promesa

Si, analizado lo anterior, las partes se convencen de la necesidad de este contrato, explicaré cuales con sus características legales, que podemos hallar en el Código Civil, artículo 1554:

1. Que conste por escrito;
2. Que el contrato prometido sea legalmente admitido;
3. Que contenga un plazo o condición para la época de la celebración del contrato;
4. Que se especifique el contrato prometido, que sólo falte la tradición de la cosa, o las solemnidades legales.

• Por escrito

Debe ser solo por escrito, no se exige escritura privada ni menos pública.

• Contrato admitido

En los bienes raíces, podríamos encontrarnos con algunos tipos de contratos prohibidos, como la venta de bienes de un menor de 14 años. Si alguien suscribe una promesa, prometiendo vender un inmueble de ese tipo, esta no serìa eficaz y ninguna de las partes podría obligar a la otra a suscribir la compraventa.

• Plazo o condición

Esta es la característica más importante del contrato y donde se generan todos los conflictos. El plazo llegará en una fecha determinada mientras que la condición, cuando ocurra un hecho. Cualquiera sea el plazo o condición, estos deben ser claramente expresados y comprendidos. Esto es especialmente cierto si la promitente vendedora es una inmobiliaria, que suele imponer en el contrato una condición que suena a “cuando yo quiera”.

Finalmente, en el caso de dos personas que realizan este negocio por única vez, recomiendo que establezcan un plazo de, por lo menos, 4 meses.

• Detalles del contrato

La promesa debe tener muy detallada la compraventa futura. Lo mínimo son todos los detalles de la propiedad: dirección, rol del SII, datos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Precio: en pesos o en UFs. Entrega: Con la firma de la escritura o una vez realizada la inscripción.

Otros aspectos de la promesa

Multa

Si se establece una multa, esta tiene sentido solamente si la parte se ve frustrada, porque la otra no cumple su obligación y no suscribe el contrato prometido, está dispuesta a ir a Tribunales a cobrarla. Esto es cierto incluso si hay un cheque de por medio. De lo contrario, sugiero no estipularla.

Pie o Anticipo

Si alguien se ve forzado, por tener un menor peso en la negociación, a entregar un pie, debe estar mucho más atento a lo ya indicado: el plazo o condición y tener presente que, quizás, deba acudir a Tribunales para obtener su dinero de vuelta si el negocio no se concreta.

Papel del corredor

Reiteramos lo indicado acerca de la oferta. En una promesa, el corredor no tiene rol alguno.

Al terminar, hago la siguiente pregunta: ¿Les gustaría que escribiera sobre algún tema en particular? Redactando este artículo pensé en el siguiente:

¿Qué es un contrato?

¿Qué son la prestación y la obligación?

¿Hay contratos que no son escritos?

¡Me encanta leer sus comentarios!

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